¿QUÉ IMPUESTOS TENGO QUE CONSIDERAR POR EL ARRIENDO Y LA COMPRAVENTA DE UNA O VARIAS PROPIEDADES?

En el proceso de compraventa y arriendo de una propiedad hay involucrados varios tipos de impuestos, los cuales vamos a describir uno a uno. 

Uno de los pilares fundamentales a la hora de invertir en propiedades es planificar -desde un inicio- cómo declarar y tributar los impuestos afectos según corresponda, para que así tengas una inversión sana y libre de riesgo de multas. Con una planificación adecuada, el pago de impuestos involucrado resulta ser menor con respecto a la gran rentabilidad que puede generar una inversión inmobiliaria bien asesorada o educada. 

A continuación, los tipos de impuestos involucrados:

1. Impuesto de Timbres y Estampillas (también denominado Impuesto al Crédito): no está relacionado directamente a la propiedad, sino que se debe pagar este impuesto si compras una propiedad con crédito hipotecario. El comprador lo paga una sola vez al momento de firma de escritura (cuando ya le van a entregar la propiedad):
   • 0,2% del valor del crédito para las dos primeras propiedades por RUT o persona.
   • 0,8% a partir de la 3era propiedad.

Si compras una propiedad al contado no pagas este impuesto. 

• Por ejemplo, si tu crédito es de UF 3.000 y supongamos una UF está a 36.800, para las dos primeras propiedades el impuesto sería de UF 3.000 x 0.2% x 36.800  =$220.800 y a partir de la 3era propiedad sería: UF 3.000 x 0.8% x 36.800 = $883.200.

1. Impuesto Territorial (Contribuciones): este impuesto se paga de forma trimestral y se compone de dos factores: la contribución municipal y la contribución de aseo. Se calcula en base al avalúo fiscal de la propiedad y existe un valor de avalúo exento que determina si la propiedad paga o no contribuciones. 
   • Si el avalúo fiscal de la propiedad es menor o igual al avalúo exento, la propiedad no paga contribuciones.
   • Si el avalúo fiscal de la propiedad es mayor al avalúo exento, la propiedad paga contribuciones en base a la diferencia entre su avalúo fiscal y el avalúo exento. A esta diferencia se le denomina avalúo afecto. 

Actualmente, el avalúo exento es de $47.360.490 (para el año 2022). Para el segundo semestre del año 2023, los valores se reajustan aplicando el factor de 1,021 respecto al semestre anterior ($194.760.860 en $ del 01 julio de 2023 para avalúos menores o iguales de este monto, la tasa de impuesto es 0,893% y para la parte que exceda este valor es de 1,042%).

Hay que considerar que lo anterior dice relación con las propiedades, porque los estacionamientos sí pagan contribuciones, siempre y cuando no sean de uso y goce (que estén ubicados en el primer piso y sin techo). 

También considerar que, si tu departamento está exento de contribuciones, debes pagar la contribución de aseo cobrada por la municipalidad, donde se encuentra ubicada tu propiedad.

1. Impuesto de Sobretasa a los Bienes Raíces: al igual que las contribuciones, este tipo de impuesto se paga cada trimestre y su objetivo es la recaudación a los inversionistas que tienen muchas propiedades. Se podría decir que es un impuesto sobre el patrimonio con tasa progresiva. Se aplica sobre la suma de la tasación fiscal de todas las propiedades por RUT y se le aplica un cierto % por banda. A continuación:

Avaluó Fiscal Total (UTA)	Avalúo Fiscal Total (Pesos Aprox)	Tasas según tramo
Desde 0 hasta 670 UTA	0 – $400.000.000	0%
Sobre 670 UTA hasta 1.175 UTA	$400.000.000 – $700.000.000	0,075%
Sobre 1.175 UTA hasta 1.510 UTA	$700.000.000 – $900.000.000	0,15%
Sobre 1.510 UTA	Sobre $900.000.000	0,275%

Por ejemplo, si la suma de la tasación fiscal de las propiedades es de $500.000.000, el impuesto a pagar sería de $100.000.000 x 0.075% = $75.000 de forma anual, $18.750 trimestralmente.

Considerar que se calcula sobre el monto de los $400.000.000, por ende, los primeros $400.000.000 están exentos de este impuesto. 

1. Impuesto a la Renta por Arrendamiento (arrendar propiedades): las dos primeras propiedades están exentas de este impuesto si es que eres persona natural y tu propiedad esta acogida al beneficio tributario del DFL2. A partir de la tercera propiedad se paga como sigue:

• Como persona natural: por renta efectiva según contrato. Anualmente tienes que declarar los ingresos en el formulario 22 y solamente puedes descontar las contribuciones. Por ende, se paga de forma anual.
• Como empresa o empresario individual: mensualmente tienes que declarar los ingresos en el formulario 29 y puedes descontar todos los gastos aceptados. Por ende, pagas impuesto de forma mensual (provisión) y pagas o te devuelven de forma anual dependiendo del resultado de las utilidades.

• Impuesto a la Renta por Comprar y Vender Propiedades (Enajenación):

• Como persona natural: existe un beneficio tributario máximo de UF 8.000, por ende, una persona natural podría generar utilidades por compra y venta de hasta UF 8.000 sin pagar impuestos. Después de estas UF 8.000 se puede acoger a pagar solo un 10% de impuesto sobre las utilidades (precio de compra v/s precio de venta) o según renta imponible y respectivo afecto al global complementario. Lo anterior considerando no ser un vendedor habitual. 
• Como empresa o empresario individual: si más del 35% de los ingresos de tu empresa provienen por rentas por el arrendamiento, solo te puedes acoger al régimen general 14 A, por ende, pagarías un 27% de impuesto sobre las utilidades, de lo contrario te puedes acoger al régimen pro pyme general o transparente pagando solo un 10% durante 2020, 2021 y 2022. A partir del 2023, el impuesto sube a 25%, siempre y cuando no haya una nueva reforma tributaria.

1. Impuesto al Valor Agregado (IVA): como persona natural se debería pagar IVA en estas situaciones:

• Al vender antes del año, lo más probable es que el SII te tome como un vendedor habitual y, por ende, deberás pagar IVA.
• Arrendar el departamento amoblado. 

En resumen, al momento de invertir en propiedades y dependiendo de la cantidad de propiedades, su avalúo fiscal y su forma de tributar, existen los siguientes impuestos:

1. Impuesto de Timbres y Estampillas.
2. Impuesto Territorial o Contribuciones.
3. Impuesto de Sobretasa a los Bienes Raíces.
4. Impuesto a la Renta por Arrendamiento.
5. Impuesto a la Renta por Compra y Venta.
6. Impuesto al Valor Agregado.