BONO PIE

El bono pie es un instrumento utilizado por algunas inmobiliarias como estrategia en sus condiciones comerciales. Es promocionado como beneficio hacia al cliente, entregando una forma de ayuda directa para el pago del pie y, por ende, para el financiamiento de la propiedad. Esto quiere decir que, si por ejemplo, el pie a pagar por la propiedad es del 20% y el bono pie es del 10%, tú tan solo tendrías que pagar el 10% restante, lo que implica una ayuda para el inversionista o la persona que quiera comprar un departamento para vivir o invertir. El bono pie es también conocido como pie promesa, bono plusvalía o regalo por descuento (el nombre siempre va asociado a la forma jurídica con que la inmobiliaria lo asocie, porque cada una de ellas busca formalizar esta condición comercial).

Esta herramienta comercial tiene algunas informaciones financieras que debes conocer antes de tomar la decisión de usarla, como:

 

• El valor del dividendo (cuota del crédito) al usar esta herramienta te incrementará. El análisis debe ir a qué cantidad de aporte capital (inicial o pie) está dispuesto a otorgar el cliente v/s el mismo concepto usando bono pie. 
• Cuál es la forma jurídica con que la inmobiliaria ofrece esta condición comercial. 
• Los intereses asociados al pago de este % en el crédito (si es para inversión, claramente los paga el arrendatario).
• Comprender que el precio de venta con bono pie debe estar siempre entre el promedio de venta, porque esta estrategia comercial -finalmente- es validada por un tasador comercial, quien determina u oficializa a la hora de hacer el crédito hipotecario el valor del inmueble. Si este valor es menor al que se ofreció, el cliente debe pagar la diferencia. Ahora bien, las inmobiliarias -en su mayoría- siempre garantizan estos %, ya que conocen los valores comerciales promedios y saben cuánto % de bono pie poder ofrecer.

¿Cómo calculan las inmobiliarias el bono pie?

Dependiendo la forma legal con que la inmobiliaria establezca esta condición comercial será el cálculo de este nuevo valor de la propiedad. 

Para las entregas inmediatas, si el precio de la propiedad obtenido a través de una tasación comercial (precio de mercado) es mayor que el precio de venta de la propiedad, la inmobiliaria puede otorgar -como bono pie- el diferencial entre el precio tasado y el precio de venta, pudiendo llegar hasta incluso el 20% del valor de la propiedad. En este caso, siempre o casi siempre está garantizado que el bono pie no tendrá algún inconveniente, porque las inmobiliarias -en su mayoría- garantizan que los valores de los departamentos estén en las ratios comerciales de los tasadores.

Mientras que en las etapas de lanzamiento, blanco o verde, la inmobiliaria estima -a través de datos históricos y análisis- cuánto puede llegar a aumentar el precio de la propiedad, desde el momento de planificación o construcción al momento de la entrega, y esta diferencia -denominada plusvalía- la otorgan en un bono pie como beneficio. En esta etapa el bono pie suele ser entre 5% a 10% del valor de la propiedad.

En líneas generales, el bono pie viene siendo menos % de descuento que tiene el valor de la propiedad. Si el descuento de la misma era 10% y el bono pie 5%, se le aplica el 5% de descuento y el valor restante es el precio con bono pie. Así como se dijo al inicio de este artículo, las formas y fórmulas de cálculo dependen mucho de cada inmobiliaria y sus formas contables, legales y comerciales. 

 

¿El bono pie es un regalo?

No, el bono pie no es un regalo otorgado por la inmobiliaria. Es una condición comercial que esta aplica en forma de “beneficio o ayuda” para el cliente, debido a que, si la propiedad tiene bono pie, el cliente otorgaría menos % de pie (inicial) y el resto de % de pie se otorgaría en el financiamiento del crédito hipotecario. 

No es un regalo, porque ese % de bono pie la inmobiliaria lo recibe de igual manera, solo que por parte de la institución financiera (banco, mutuaria, cooperativa).

Es importante destacar que, con esta condición comercial, NO se está dejando de pagar pie. Solo se esta destruyendo la forma de pago del mismo, aprovechando de no afectar la liquidez del cliente en cuanto a su pie, contribuyendo a que este pueda tener más oportunidades de compra. 

 

¿Es bueno o malo comprar con bono pie para el inversionista?

Si lo vemos desde un punto de vista financiero utilizando el factor ROI (retorno sobre la inversión), siempre le va a convenir al inversionista tomar el departamento con bono pie, debido a que lo invertido inicialmente será menor y con la misma cantidad de dinero podrá comprar dos o más departamentos, multiplicando su patrimonio futuro. Además, su % de rentabilidad aumentará significativamente si compra más de un departamento. 

Si lo vemos desde el punto de vista del Cap Rate (ratio que mide la rentabilidad mensual), al inversionista no le va a convenir realizar la compra con bono pie, ya que su liquidez mensual será menor o no existirá. Lo anterior debido al aumento de precio y, por ende, al mayor dividendo bancario involucrado. 

Si el inversionista quiere maximizar su patrimonio futuro comprando con cierta cantidad de dinero una gran cantidad de departamentos, sí le va a convenir utilizar el bono pie, ya que con el mismo dinero se podrá comprar aproximadamente el doble de propiedades, hablando de la compra de un departamento promedio y usando el 20% de un pie promedio.

 

En conclusión, para la toma de decisión del uso de esta condición comercial, se debe analizar:

 

• El plan de inversión en el corto, mediano y largo plazo que tenga el cliente.
• La inmobiliaria que lo aplica, para poder determinar la experiencia en cuanto a los análisis históricos de aplicación de la condición en sus antiguos proyectos (más que todo cuando son compras en lanzamiento, blanco o verde).
• La forma de cálculo.
• La estructura legal que le den.
• La capacidad mensual de ahorro que por el tiempo podrá tener el cliente (por si llega a existir un aporte entre dividendo y arriendo y la planificación del tiempo que esto sería).

¿El bono pie es un instrumento ilegal?

No, el bono pie no es un instrumento ilegal. Es una condición comercial que puede otorgar la inmobiliaria -mediante la figura de promoción o descuento- por el otorgamiento de % de descuento o por una mayor tasación en el mercado.

Inclusive, este monto no se deja de pagar nunca. El monto total de la compra se paga a la inmobiliaria. Adicionalmente, existen muchas empresas del mercado que blindan el proceso legal de este instrumento mediante pagaré u otros instrumentos (como nota de crédito), debido a que esta figura -en la inmobiliaria- debe tener justificación contable, legal y comercial. 

Ahora bien, en los tiempos actuales las instituciones financieras -en su mayoría- solicitan justificación del pago total del pie. Cuando la compra es con bono pie, existen diversas formas de justificarlo. Entre las más comunes es que la inmobiliaria otorgue una carta de pie pagado incluyendo este %, ya que para ellos -seguramente- el cliente firmó un pagaré por este mismo monto, como formalidad del beneficio. 

 

¿El bono pie es exacto?¿Qué variables lo hacen variar?

No, el bono pie no es exacto y depende de dos variables:

 

• La tasación bancaria, por ejemplo. Si un banco o institución financiera es más arriesgado con la tasación, el bono pie puede ser mayor que otro banco o institución que sea conservador con la tasación.

• La otra variable es el paso del tiempo. A medida que pasa el tiempo, el precio de la propiedad va aumentando y, por ende, entre un año y otro el bono pie podría llegar hacer mayor. Pero lo anterior siempre te lo da la plusvalía, que la da la oferta y la demanda. Entre más demanda por propiedades en el sector, mayor aumento va existir en el precio. 

 

¿Puedo llegar a pagar 0 pie utilizando el bono pie o bono plusvalía?

Sí y no.

Sí, en entrega inmediata, ya que si, por ejemplo, el valor de la propiedad con bono pie es 15% de UF 3.000 y el cliente tiene una aprobación por un crédito hipotecario al 85% de financiamiento sobre las 3.000 UF, no tendrías que pagar nada de pie (el 15% sería beneficio de la inmobiliaria (bono pie) y el 85% sería financiamiento del banco, lo que sumaría el 100% de tu propiedad).

No, en etapas blanco o verde, ya que habitualmente -en este tipo de proyectos- sí comienzas pagando un 5% del pie en cuotas y con un 10% de bono pie, por ende, cuando llegas a obtener el crédito hipotecario lo tienes que solicitar por el 85% del pie y, finalmente, tú realizaste un pago de pie por el 5%.