TIPO DE TASA DE INTERÉS

Tipos de tasas de interés

En general, existen 3 tipos de tasas de interés en el mercado. A continuación:

• Tasa fija
• Tasa mixta
• Tasa variable

La tasa fija

Significa que la tasa del préstamo que pagarás será la misma en todo el plazo del crédito hipotecario, sin importar su duración ni los cambios económicos que puedan ocurrir.

Por lo general, son tasas más altas, pero a la vez presentan un menor riesgo, pues no presentarán variación del dividendo mensual (pero este sí variará por las licitaciones de los seguros y el movimiento de la UF).

Si en el país la situación es muy inestable, siempre es la mejor opción, ya que de producirse un alza de tasa de interés muy pronunciada, esta no impactará el dividendo.

La tasa variable

En este tipo de tasa de crédito hipotecario el porcentaje de interés se revisa semestral o anualmente, pudiendo aumentar o disminuir dependiendo de la situación económica del país.

Al momento de solicitar el crédito, se toma un índice de referencia (habitualmente es la

*TAB + un spread). Cada vez que se cumple el plazo acordado de revisión, se determina el nuevo porcentaje en base al valor del índice referencial para ese momento.

La tasa es menor que la fija, pues tiene un riesgo mayor (habitualmente en los primeros años). Por eso, sólo se recomienda si las condiciones a nivel país son estables, ya que el monto del dividendo irá variando todos los años.

*TAB = Tasa Activa Bancaria

La tasa mixta

Es un tipo de tasa que mezcla una tasa fija con una variable (tasa mixta = tasa fija + tasa variable). Al solicitar un préstamo, el banco aplica una tasa fija, la cual es pactada por un tiempo determinado en un rango habitual entre 3 a 10 años (la más solicitada es tasa fija a 5 años).

Luego de este plazo empieza a aplicar una tasa variable (habitualmente es la TAB + un spread) que ha sido estipulada de forma previa entre el cliente y el banco.

Cabe destacar que la mayoría de las veces la tasa variable no puede ser menor que la tasa fija inicial (dependerá de la negociación entre las partes). Además, la tasa fija suele ser entre 0,5% a 1,5% más baja que una tasa fija normal.

En la actualidad este tipo de tasa no está disponible como producto, debido que la tasa fija está elevada y estos productos se igualan, entonces las instituciones que tienen disponible este producto no lo ofrecen. 

En resumen, cada tipo de tasa para el crédito hipotecario tiene el siguiente efecto:

Fija:

• Es mayor a las otras tasas durante el inicio del crédito.
• No varía la tasa hipotecaria.
• El dividendo varía por los seguros y el movimiento de la UF.

Variable:

• Es menor que la tasa fija durante el inicio del crédito.
• Sí varía la tasa hipotecaria.
• El dividendo varía por tasa, seguros y movimiento de la UF.

Mixta:

• La tasa fija inicial es menor que al tomar solo una tasa fija.
• Sí varía la tasa, pero después del término del periodo fijo.
• El dividendo varía por tasa cuando comienza la variable, seguros y movimiento de la UF.

Entonces, ¿qué tasa me conviene elegir?

La elección de la tasa dependerá de tus objetivos, prioridades y de las expectativas            económicas, sociales y de crecimiento del país.

Con el paso del tiempo y dependiendo de la situación socioeconómica del país, esta recomendación ha venido variando, entre tasas variables, mixta y fija. 

Para el 1er semestre de 2024 recomendamos que esta tasa sea mixta, ya que se mantiene igual la tasa mixta, y con respecto a la variable es demasiado volátil por la actualidad de la economía del país. Sin embargo, esta es una recomendación general. Lo más importante para ello es el objetivo de tu inversión.

¿Puedo cambiar la tasa de mi crédito hipotecario?

Sí, efectivamente lo puedes hacer a través del refinanciamiento o una portabilidad financiera. Por eso, ante el incremento de tasas de crédito en la actualidad, una de las herramientas para salir de ellas es esperar que se normalicen las tasas y refinanciar dicho crédito.