ALGUNOS PUNTOS IMPORTANTES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

¿Cuándo se tramita el crédito hipotecario?

Una vez que la municipalidad otorgue la recepción final, obteniendo así el permiso de habitabilidad, allí ya podemos iniciar formalmente la solicitud de crédito hipotecario. Antes de este proceso podemos realizar consultas, pero hay que considerar que no vamos a poder avanzar sin el permiso de recepción final.

¿Qué es el dividendo?

El dividendo es la cuota mensual que debes pagar al banco o institución financiera por el préstamo del crédito hipotecario solicitado. Esta cuota mensual se establece previamente al firmar set hipotecario o firma de escritura. Es fijado en UF y, por ende, varía mensualmente por este factor y anualmente por la licitación de los seguros asociados.

De esta manera, la cuota mensual de tu dividendo hipotecario negociada dependerá de los siguientes factores:

• Porcentaje de financiamiento.
• Tasa de interés.
• Plazo del crédito hipotecario.
• El valor de la propiedad.

¿Cómo se compone el dividendo?

• Amortización: una parte del dividendo corresponde a la deuda de capital. Cada vez que pagamos una cuota rebajamos el monto adeudado de capital, por ende, aumentamos nuestro patrimonio. El % que corresponde a la amortización de un hipotecario dependerá de tu tabla de amortización y del tipo de crédito hipotecario que tomes.

• Intereses: este es el costo del financiamiento que nos otorgó el banco. Lo que para el       banco es un ingreso, para nosotros es un costo.

• Seguros: este costo es obligatorio en los créditos hipotecarios y si bien son muy relevantes cuando ocurren los eventos que cubren, mientras no pase esto son un gasto para el inversionista. Es importante destacar que en las mutuarias este costo siempre tendrá menor valor.

¿Cuánto es el % de aprobación como extranjero en un crédito hipotecario?

No existe diferencia entre ciudadanos nacionales y ciudadanos extranjeros. Normalmente, el % de aprobación del crédito hipotecario depende básicamente de las políticas crediticias de las instituciones financieras y del perfil financiero y comercial del solicitante. Estos porcentajes pueden ser 90%, 85% y 80% usualmente.

Es importante señalar que, sí existen instituciones financieras que cuentan con ciertas restricciones de requisitos para ciudadanos extranjeros. Sin embargo, no representan la mayoría. En general, 80% y 30 años es lo habitual. Básicamente algunas restricciones están en los requisitos, como por ejemplo, mayor antigüedad laboral.

¿Es posible asociarse con otra persona y complementar renta?

Sí, si ambas personas son propietarios(as) por igual de la propiedad. Solo debemos tener identificada la situación financiera de cada cliente. Es importante señalar que no se trata de complementar renta con cualquiera persona. Se debe evaluar la intención de compra y tipo de complemento.

De igual manera, en la actualidad la gran mayoría de las instituciones van a solicitar justificar el vínculo, por lo que esto tiene que ser soportado y permitido por las políticas de dicha institución. No es lo común, pero siguen existiendo instituciones donde no te solicitan acreditar el vínculo para complementar. 

¿Puedo comprar una propiedad sin cuenta corriente?

Si usas financiamiento de las instituciones financieras no podrás. Es necesario poseer cuenta corriente para poder tramitar un crédito hipotecario. En el caso de que quieras comprar la propiedad de contado, no es necesario la cuenta corriente.

 Como ciudadano extranjero, ¿puedo obtener cuenta corriente?

Sí, actualmente existen bancos que te permiten estar bancarizados sólo con tener residencia temporaria, cédula vencida y visa en trámite. Cada vez más los bancos van mejorando sus políticas para integrar al ciudadano extranjero al sistema financiero. Consúltanos y te orientamos en tu apertura de cuenta.

¿Puedo obtener un crédito hipotecario con visa temporaria?

Sí, actualmente existen instituciones financieras que permiten el otorgamiento de créditos hipotecarios a ciudadanos extranjeros con visa temporaria e inicio de trámite de residencia definitiva. Ahora bien, se debe considerar que estas excepciones o mejoras en las políticas de la institución están atadas al perfil del cliente solicitante.

Asimismo, destacar que cada vez es más complejo obtener financiamientos a los extranjeros con residencias temporarias. 

¿Cuánto es el plazo de un crédito hipotecario?

El tiempo mínimo para pagar un crédito hipotecario es de 5 años y el plazo máximo es de 30 a 40 años. La elección del tiempo va a depender de cuál es la finalidad de la compra y el perfil financiero y comercial del cliente. Los plazos de un crédito van a depender de las políticas de las instituciones financieras y los tipos de productos que tengan disponible al momento. El plazo promedio en las instituciones es entre 25 a 30 años.

Es importante destacar que el plazo de un crédito hipotecario se cuantifica en meses, es decir, 25 años son 300 meses y 30 años son 360 meses. 

¿Cuánto pagaría mensualmente de dividendo?

El valor del dividendo va a depender de varios factores, tales como el plazo del hipotecario, % de crédito aprobado, % de la tasa de interés, valor de los seguros, lo que se resume en el % CAE (Costo Anual Equivalente), por lo que es difícil cuantificar el valor del dividendo mensual como una  respuesta general. Existen simuladores que te permitirán conocer los promedios conforme a la información que le suministraremos. Te recomendamos evaluar los indicadores antes mencionados para poder analizar el mejor crédito. 

El pago de dividendo en la mayoría de los créditos se escoge. Puede ser los 5 o 10 de cada mes, por ejemplo. Eso lo decide el cliente cuando le toca firmar su set de crédito hipotecario. Es importante estar atento a esta fecha, ya que si lo hace el ejecutivo hipotecario puede colocar una fecha que no les convenga.

¿Me pueden rechazar el crédito hipotecario?

Sí, el crédito hipotecario es una solicitud que realizamos ante una institución financiera, la cual se divide en una evaluación comercial y de riesgo. Se evalúan diversos factores, como el perfil, comportamiento, renta, endeudamiento, por lo que es posible que si no calzas con alguna de estas políticas, se te rechace la solicitud.

¿Qué es el CAE?

La Carga Anual Equivalente (CAE) es un indicador porcentual que incluye los intereses, seguros y gastos operacionales asociados al crédito expresados en forma anual que permiten comparar en forma objetiva el costo del crédito entre distintas entidades.

¿Qué es el CTC?

El Costo Total del Crédito (CTC) refleja el monto total que se pagará por un crédito, incluyendo todos los gastos asociados (monto del préstamo + intereses + seguros). Este se calcula multiplicando el valor de la cuota por el número de cuotas totales del crédito.

¿Qué es la tabla de amortización?

Es una tabla en la que podrás ver -de manera detallada- las fechas y la cantidad de dinero para pagar de tu crédito hipotecario. Habitualmente una tabla de amortización se compone de:

• Número de cuotas (periodos).
• Intereses.
• Amortización del capital.
• Cuota por pagar.
• Capital del préstamo pendiente de amortizar.
• Seguros asociados (en algunos bancos).

Es importante verificar y solicitar esta tabla, ya que en algunos casos se da que los seguros son muy elevados y, por ende, la amortización del crédito es menor y más lenta.

¿Cómo elegir el mejor crédito fácilmente? (considerando el CAE y dividendo)

Si tenemos dos simulaciones bancarias con el mismo plazo y porcentaje de financiamiento, se debería escoger la simulación que tenga menor CAE y menor dividendo.

Por ejemplo, si el banco A tiene un CAE de 4% y dividendo de $400.000, y el banco B tiene un CAE de 3,5% y un dividendo de $350.000, deberíamos escoger el banco B, ya que tanto la carga anual equivalente (CAE) y el dividendo son menores.

Adicional a esto, se debe tomar la decisión de el plan de inversión o plan de compra diseñado, ya que de eso van a depender las alternativas de financiamiento que se planteen.

¿Cómo elegir el mejor crédito fácilmente? (considerando el CTC)

Entre mayor plazo tenga el crédito (ej. 40 años), mayor serán los intereses pagados y el monto total de los seguros. Por ende, si la decisión se basa solo considerando el costo total del crédito, deberías tomar el crédito que tenga menor plazo y, en consecuencia, menor CTC. Aunque también debes tener en cuenta tu flujo mensual de caja o liquidez, ya que, si solicites un crédito a menor plazo, mayor será la cuota mensual que debes pagar (dividendo).

Aquí viene la teoría que se debe establecer de tu plan de inversión, ya que de eso va a depender que tipo de plazo te acomode más.

¿Qué me conviene si compro un departamento para inversión?

Habitualmente es recomendable tomar el crédito que tenga un mayor plazo (ej. 30 años), ya que el dividendo -en este caso- será menor y lo más probable es que la cuota se vaya pagando sola con el canon de arriendo y en algunos casos, se generará un delta liquidez positivo (renta mensual).

Ahora bien, si el inversionista tiene liquidez (dinero mensual) y no lo está rentabilizando en otro tipo de inversión o, por ejemplo, en otra propiedad, le convendrá tomar un crédito con menor plazo, ya que la amortización del crédito será más rápida y el CTC mucho menor.