AMORTIZACIÓN, INTERESES Y PREPAGO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO

En el mundo del crédito hipotecario, inversiones y vivienda resulta imprescindible conocer la tabla de amortización de deuda y cómo se va manejando en el tiempo. Para ello, definamos antes de partir lo siguiente: : 

• El dividendo es la cuota que debes pagar al banco o institución financiera por el préstamo del crédito hipotecario. Esta cuota mensual se establece previamente en UF al firmar el set hipotecario o firma de escritura.
• Amortización: una parte del dividendo corresponde a la deuda de capital. Cada vez que pagamos una cuota rebajamos el monto adeudado de capital, por ende, aumentamos nuestro patrimonio.
• Intereses: este es el costo del financiamiento que nos otorgó el banco. Lo que para el banco es un ingreso, para nosotros es un costo.
• Seguros: este costo es obligatorio en los créditos hipotecarios, relevantes en casos de infortunio.

Al momento de solicitar un crédito hipotecario, es importante que distingas qué monto de               tu dividendo corresponde a amortización y cuánto a intereses. Ambos varían según la tasa, el plazo y el monto del crédito. Te damos algunos ejemplos considerando el valor de la propiedad de 3.000 UF y financiamiento al 80%.

La tabla de amortización

Es una tabla en la que podrás ver -de manera detallada- la cantidad de dinero por pagar de tu crédito hipotecario, así como el monto de intereses como el del capital, que te permitirá decidir más objetivamente si es conveniente o no prepagarlo. Habitualmente, la tabla se compone de:

• Cuotas a pagar.
• Intereses.
• Amortización del capital.
• Número de cuotas (periodos).
• Capital del préstamo pendiente.
• Seguros asociados (en algunos bancos).

 El movimiento de la cuota

El porcentaje de pago de intereses versus el capital dependerá de la tasa y el plazo del crédito. Si consideramos las tasas actuales, los primeros años la cuota considera un mayor porcentaje de intereses y un menor porcentaje de pago de capital. A medida que pasa el tiempo irá disminuyendo el monto de intereses y aumentando el capital pagado.

Ejemplo del movimiento de la cuota

Si la cuota del dividendo es de $400.000 (considerando un valor UF de 2.800, con plazo a 30 años y tasa 4%), el monto cercano a los intereses será de $285.000 y la amortización de $125.000, por lo que al inicio del crédito estarás pagando un 70% de intereses y un 30% de capital. En el año 12 del crédito la cuota será de un 50% de intereses y 50% de capital y así, a medida que pasa el tiempo, irán disminuyendo los intereses y aumentando el pago de capital.

Esta información va dependiendo de la tabla de amortización de tu crédito. Lo anterior no es una regla, inclusive, hay casos en los primeros años de dividendo son de 40% o 50% de amortización. 

Ejemplo referencial variación a tasa 2%

A* = Amortización I* = Intereses

Ejemplo referencial variación a tasa 3%

A* = Amortización I* = Intereses

Ejemplo referencial variación a tasa 4%

A* = Amortización I* = Intereses

Ejemplo referencial variación a tasa 5%

A* = Amortización I* = Intereses

Como se puede apreciar en los ejemplos, entre mayor es el plazo -considerando una misma tasa- menor es la cuota de amortización al inicio del crédito, por lo que se amortiza más lento y el total de los intereses del crédito son mayores. Además, entre mayor es el plazo, menor será el dividendo mensual para pagar.

No siempre se cumple que al inicio del crédito se pagan más intereses que capital. Esto depende netamente de la tasa y el plazo.

¿Qué le conviene al inversionista?

Depende. Si el inversionista desea que el dividendo se vaya pagando solo y generar el mayor delta positivo o colocar menos dinero entre diferencia arriendo y dividendo, siempre le convendría tomar el mayor plazo, ya que el dividendo será menor y, por ende, el arrendatario se lo pagará.

Ahora bien, si al inversionista no le interesa generar un delta positivo o no tiene capacidad de ahorro, ya que no ocupará o reinvertirá ese dinero, le convendrá tomar un menor plazo, ya que amortizará más rápido la deuda y los intereses pagados en el largo del crédito serán menores.

Además, para la toma de decisión, el inversionista o comprador debe tomar en consideración el valor presente del dinero y el costo de oportunidad.

Siempre es importante considerar -al ser inversionista- que el arriendo forma parte casi siempre -por no generalizar- del pago que hace el arrendatario, por lo que la diferencia arriendo y dividendo siempre será amortizado al capital dinero que siempre se va a recuperar. 

La relevancia del plazo

Si consideramos una misma tasa, pero un plazo distinto, tanto la composición del dividendo como el monto total de pago de intereses son relevantes a la hora de analizar el monto y movimiento de intereses y capital para realizar el prepago del hipotecario, ya que si, por ejemplo, consideramos un plazo a 30 años y las tasas actuales, estarás pagando un 70% de intereses y 30% de capital mensualmente. En cambio, si consideramos un plazo a 15 años, estarás pagando un 45% de interés y un 55% de capital. Sin embargo, cabe destacar que a menor plazo mayor es el dividendo.

Mejor prepagar si el enfoque es inversión

Si tienes un departamento de inversión, la idea es que el dividendo se vaya pagando con el canon de arriendo, por lo que no te convendrá prepagar el hipotecario, ya que es el arrendatario el que va pagando los intereses, seguros y capital.

Ahora bien, si tienes la liquidez como para prepagar el hipotecario y no utilizarás el dinero para ningún otro tipo de inversión, sí te convendría prepagar, ya que la deuda está en UF y obtendrías el canon de arriendo completo mensualmente.

Mejor prepagar si compraste para vivir

Si lo vemos desde un punto de vista estrictamente numérico (sin considerar el costo de oportunidad), la conveniencia del prepago dependerá de la tasa, el plazo y de los años que llevas pagando el hipotecario. Por lo que, si consideramos las tasas actuales y un plazo a 30 años, te convendría realizar un prepago total o parcial durante los primeros 10 a 12 años, ya que posterior a ello estarás pagando más capital en la cuota mensual y menos intereses. Cabe destacar que también debemos considerar el factor del movimiento de la UF.