¡ME APROBARON MI CRÉDITO HIPOTECARIO! PRÓXIMOS PASOS

Cuando nos aprueban un crédito hipotecario es una gran noticia, pero con ello se desencadenan otros pasos que son importantes de considerar. Cada una de las instituciones financieras tiene procesos diferentes, entre ellas se categorizan los bancos y las mutuarias, pero en líneas generales tenemos los siguientes pasos posteriores a una aprobación bancaria:

1. Verificar que el % aprobado, el plazo y los meses de gracia sean los que se ajusten a lo que solicite o pueda cubrir. 

2. Si el paso anterior está okey, se deben aceptar las condiciones aprobadas. 

3. Dependiendo la institución financiera se deben pagar los gastos operacionales. Existen diferentes formas de pagos, entre las más comunes:

• • En las mutuarias, se paga una parte inicialmente, para que se inicie el proceso. Normalmente son 10 UF, algunas 8.4 UF y otras $200.000, son algunos ejemplos. 
  • El banco te lo deja con cargo a tu cuenta corriente y algunos te lo van cobrando a medida que se vayan ejecutando. Es decir, si van a tasar se te descuenta lo que corresponde a tasación, y así sucesivamente.
  • El banco te lo deja con cargo a tu cuenta corriente y algunos te lo cobran cuando ya tienes inscrita la propiedad en el CBR (Conservador de Bienes Raíces). Eso normalmente tarda entre 30 a 60 días posterior a tu firma.
  •  Finalmente, en las mutuarias, debes pagar el resto antes de emitirse el borrador de escritura. Algunas mutuarias, inclusive, te aceptan TDC para realizar estos pagos.  

4. Los gastos operacionales los paga el cliente comprador, y estos no están normados ni tabulados. Sin son promedios en su mayoría, existe también la opción de que muchas inmobiliarias tengan convenios con las instituciones financieras y estos no tengan costos. Esto se debe consultar a cada ejecutivo o, muchas veces, se informa y vienen descontados. A continuación, nombramos el detalle de lo que contemplaría unos gastos operacionales 

• • Tasación: es la evaluación comercial que se hace a una propiedad para determinar el valor de mercado y que esté de acuerdo al precio de venta de la inmobiliaria. Esta tasación llega a verificar que el valor de venta esté dentro del parámetro del mercado. Las inmobiliarias suelen tener tasaciones pilotos, por lo que si el banco tiene convenio con la inmobiliaria, este gasto puede ser gratuito. El costo varía entre UF 2 a UF 5 (aproximadamente).
  • Estudio de títulos: es el análisis que se realiza de toda la documentación que conforma el proyecto y la propiedad que compras, recepción final, termología, composición y estructura legal del proyecto. Se realiza, normalmente, mediante una empresa externa a la institución financiera y si la inmobiliaria tiene convenio con el banco, este gasto puede ser gratuito. Estos títulos se deben aprobar, normalmente si la empresa externa tiene estos títulos aprobados. Se avanza más rápido en la operación de crédito. El costo varía entre UF 3 a UF 8 (aproximadamente).
  • Borrador o redacción de escritura: consiste en la redacción de la escritura de compra de tu propiedad. Esta es enviada para tu revisión, básicamente, incluye los datos del comprador y el vendedor, así como la información de la propiedad y todos los datos de tu crédito, junto a las cláusulas de beneficios vigentes actuales, al igual que los otros dos gastos, este puede ser gratuito dependiendo de los convenios y campaña del   banco. El costo varía entre UF 2 a UF 6 (aproximadamente).
  • Impuesto de timbres y estampillas: también conocido como impuesto al mutuo hipotecario o ITE, es un impuesto que aplica a todas las operaciones de créditos hipotecarios en el país. Su cobro está sujeto a algunas condiciones: si la vivienda es DFL2 se cobra el 0,2% del monto del crédito (aplica hasta la segunda propiedad DFL2). En cualquier otro caso, el porcentaje a pagar sería el 0,8% del crédito a  partir de la tercera propiedad. Pueden existir incentivos donde este monto se exonera, pero son leyes que estarían vigentes por el periodo. Por ejemplo, en la actualidad está la Ley Nro. 21.673, publicada desde el 30 de mayo de 2024, que tiene algunas condicionantes:

1.  Es para los créditos con garantías hipotecarias.
2. Es desde la fecha de promulgación de la ley hasta el 31 de diciembre de 2024.
3. Que tengan como finalidad la adquisición de inmuebles cuyo destino sea habitacional.
4. Que se trate de la primera venta sobre la vivienda.
5. Debe quedar en la escritura pública de la adquisición del bien.
6. Solo para 1 propiedad.
7. Tope de la propiedad $208.000.000. 

• Notaría: el gasto de notaría corresponde a los servicios notariales por concepto de registro de este documento de escritura de compra. El costo varía entre UF 2 a UF 4 (aproximadamente).

• Conservador de Bienes Raíces: corresponden a los gastos por la inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) en relación con el dominio y la hipoteca, cuyo costo tiene valores diferentes según la comuna donde se realice la inscripción. Esto es un procedimiento obligatorio porque es, finalmente, lo que certifica que la propiedad es completamente del cliente con una hipoteca a favor de la institución indicada.

Los gastos operacionales los pagan el cliente comprador, y estos no están normados ni tabulados pero:

5. Depende de la institución financiera se debe pagar los gastos operacionales. Existen diferentes formas: hay que verificar que el % aprobado, el plazo y los meses de gracia, sean los que se ajusten a lo que solicite o pueda cubrir. 

6. En paralelo, se debe ir validando la declaración de salud. Se conoce como Declaración Pública de Salud (DPS). Se debe declarar para solicitar autorización. Esto determina el avance del seguro de desgravamen, ya que esto es una deuda a largo plazo y el seguro debe estar conforme. Es importante lo que declares en este punto, porque de esto depende la aprobación. Es posible que, si tienes enfermedades de base declaradas o varias propiedades, te envíen a hacer exámenes y estudios o informes médicos. Esto es un punto importante a considerar en el proceso. 

7. Todos los pasos requieren de aprobación, para ir avanzando: 

1. 1. Teniendo tasación okey. 
   2. Títulos aprobados del proyecto.
   3. DPS aprobada.
   4. Borrador okey de tu escritura.
   5. Viene la firma de la escritura en la notaría de tu propiedad. 

8. Posterior a tu firma de escritura, firman todos los involucrados:

1. 1. Inmobiliaria.
   2. Banco alzante (el banco que financió el proyecto, en el caso que aplique). 
   3. Institución que financió el hipotecario.
   4. En algunos casos, mandatario chileno:  consiste en una persona, ciudadano de nacionalidad chilena, que firmará tu escritura de compraventa,  y su función es solo para recibir notificaciones en el caso que no puedan comunicarse contigo. No es aval, ni codeudor ni es dueño de la propiedad. En la escritura tiene una cláusula muy específica. 

9. Finalmente, cuando tu escritura esté cerrada, inicia el proceso de inscripción en el CBR y luego te envían tu escritura final junto a los documentos complementarios, que son el dominio, la GP y la hipoteca. 

Casi todas las instituciones van avisando los pasos de tu escritura de compra mediante email. Es importante que identifiques cada uno de ellos mediante este proceso.