ALGUNOS ASPECTOS PARA PREPARAR EL CRÉDITO HIPOTECARIO SI MI COMPRA ES A FUTURO

Existen muchas recomendaciones para que el crédito hipotecario de mi compra a futuro tenga éxito. En este artículo vamos a desarrollar alguna de ellas, sin embargo, es importante tener en cuenta que esto puede ir actualizándose en el tiempo, ya que las políticas de las instituciones y bancos siempre se van ajustando.

A continuación, detallamos algunas recomendaciones: 

• Plan de inversión: ten presente que debes conocer tu plan de inversión, cuál es tu finalidad de compra de esa propiedad y que pasará a futuro con las inversiones que planees, si es el caso. Esto determinará qué preparación tendrás. Además, permitirá conocer la institución por donde harás el crédito, y así sabrás en el futuro si podrás o no comprar más propiedades, así como hacer tu planificación tributaria de tus compras, aprovechando al máximo tus beneficios.  

• Conoce los requisitos: es importante que sepas con anticipación los requisitos que necesitas para gestionar un crédito hipotecario. Esto hará que puedas preparar los que necesiten un poco más de tiempo para estar disponibles. Recuerda identificar tu perfil como dependiente, independiente o dueño de empresa. Acreditaciones de activos, títulos universitarios, estados civiles, declaraciones, entre otros, se podrán gestionar con tiempo. 

• Ahorrar más dinero de tu pie: si estás muy justo con tu renta, te recomendamos que trates de ahorrar más dinero para que el pie sea más elevado y el financiamiento del banco, menor. Alcanzar el 80% de financiamiento y 20% de pie y, en lo posible, menos financiamiento y un mayor monto de pie. Otra forma es conocer qué opciones te ofrece tu inmobiliaria para pago extra de pie. En el caso de no alcanzar el 80% de crédito hipotecario, quizás un 75% de aprobación no es una idea descabellada para no perder tu compra. 

• Capacidad de crédito: al comprar una propiedad, es necesario conocer tu capacidad que, entre otros términos menos técnicos, no es más que el % que el sistema financiero dispone para endeudarte y donde debe calzar el próximo dividendo de tu futura compra. Este % va entre 25% de tu renta que se considera válida y el 35%. Este % varía, por institución, perfil, tipo de empleador, profesión entre muchos factores. 

• Conoce el ingreso que te tomarán en cuenta: un principio básico de este punto es que, básicamente todo lo que se tribute se puede considerar, y posterior a esto es todo lo que la política de esa institución te acepte dentro del marco de sus exigencias de riesgo. Entonces es importante declarar, pagar y vigilar todas nuestras declaraciones ante el SII. Hacerlo de la manera correcta es esencial en el tiempo.

• Aumenta tu renta con boletas de honorarios, de servicios o trabajos medio tiempo: comenzar a ofrecer servicios como independiente para poder obtener un ingreso extra y así aumentar tu renta mensual y anual. Esto te permitirá demostrar una mayor renta y, por ende, asegurar el crédito hipotecario. Junto a ello, conoce lo que conlleva usar un complemento en tu operación. 

• Antigüedad laboral: intenta no cambiarte de trabajo, a lo menos, 6 meses antes de gestionar el crédito hipotecario. Hay algunas instituciones que te solicitan 12 meses con el mismo empleador, inclusive, algunas 24 y otros 36 meses. Hay algunas que sí te darán crédito hipotecario, pero es mejor tener la mayor cantidad de opciones para que puedas realizar una buena negociación. En el caso que cambies de empleo, garantiza tener tu finiquito anterior para demostrar antigüedad y, al menos, 6 meses con el nuevo empleo ya indefinido. Evita las lagunas. 

• Cantidad de acreedores y cupos disponibles: la cantidad de acreedores se refiere a la cantidad de productos financieros que tengas por cada institución. Es decir, si tienes cuenta en 3 bancos (incluyendo varios TDC dentro de esa institución), y más una TDC en casa comercial, tendrías 4 acreedores totales.  La cantidad de acreedores afecta directamente los créditos en la banca, ya que existen instituciones que por políticas no aceptan ser el 3er acreedor, en promedio. Con respecto a los cupos o límites de créditos, en cada institución se analiza diferente. Aquí no se trata de bajar o no tener estas líneas disponibles y si es deuda o no y me afecte mi perfil, aquí se trata de analizar tu renta y lo que estás comprando junto al % de aprobación que buscas para ver cómo te puede afectar o no esto. Entonces, la sugerencia es tener lo que uses y necesites.

• Bajar o eliminar créditos de consumos o deudas con TDC: si tienes un crédito de consumo o estás pagando una deuda en cuotas con tu tarjeta de crédito, te recomendamos que comiences a anticipar el pago para que cuando llegues a solicitar el crédito hipotecario estés sano financieramente. Más si tu renta está alcanzada. 

• Buen comportamiento: si bien es importante no atrasarte con los pagos de cuentas, pagarlos antes de su fecha límite es lo ideal, para así demostrar solvencia ante el sistema financiero y mostrar que eres un buen pagador. El histórico de buen comportamiento hará conocer tu perfil de pagador. 

• Verifica tu DICOM: te recomendamos verificar DICOM, al menos, una vez al año para evitar posibles deudas fantasmas y, así, la caída del hipotecario. En el caso que en el proceso de preparación caigas en DICOM, debes tener 12 meses libre de este antes de la presentación del crédito. 

• Uso de crédito: el uso de tarjetas, para algunos, puede resultar un arma de doble filo, pero si mantienes tus deudas claras y compras a una cuota, te servirá para comprobar que sabes hacer uso del sistema. Así, generas un mejor score crediticio.

• Evita cotizaciones web: evita usar cotizadores web de créditos hipotecarios, de consumo, consultas en DICOM, lugares donde tengas que colocar tu RUT. Eso, en algunos casos, compromete tu scoring de créditos o en el análisis de riesgo puede que conlleve a más explicaciones en el trámite.

• Buen llenado de estado de situación: es importante que este estado de situación venga lo más completo posible, ya que es el medio de comunicación entre el cliente y la institución. Existen estrategias que te podrán ayudar en la tramitación de tu crédito.

• Conoce los aspectos generales: tipos de perfiles, antigüedades, composición de liquidaciones o rentas, pago de cotizaciones, acreditaciones, empleador, complementos, justificaciones de propiedades anteriores, entre otros aspectos. Esto permitirá conocer los aspectos de detalle de una gestión de crédito. 

• Busca ayuda: si no conoces de gestión de crédito hipotecario o cómo tu plan de inversión se adapta a una gestión de crédito, entonces debes de buscar ayuda, porque una mala gestión de crédito con una persona no conocedora de inversión puede ser el inicio y el fin (o te costará dinero luego mejorarla).  

Básicamente, todo lo planteado acá, con tiempo, se puede gestionar y adecuar. El tiempo se traduce en dinero y cada uno de estos puntos busca protegerte ante una compra futura y asegurar el éxito en tu gestión hipotecaria. Recuerda que la finalidad principal no es que te salgas de la compra y recuperes el dinero. La finalidad es que llegues a la entrega de la propiedad.