En abril de cada año, en Chile se realiza la declaración de impuestos a la renta, es un proceso obligatorio para personas naturales y empresas. Este proceso es administrado y supervisado por el Servicios de Impuestos Internos denominado SII.

 

En esta oportunidad queremos desarrollarte la guía que debes tener en cuenta como propietario o inversionista inmobiliario. Esta información se realiza el 31-03-2025 y es la información vigente hasta el momento, la fuente que usamos para ello es la disponible a la fecha en la pagina web del SII.

 

Para hacer tu declaración de impuesto a la renta del año 2024, que se realiza en abril del año 2025, debes tener varios aspectos importantes los cuales te describimos:

 

Dentro de la inversión inmobiliaria existen muchos beneficios, entre los que destacan:

 

1. Es una inversión heredable

Dentro del camino que se recorre en la inversión inmobiliaria, estamos expuestos a que nos suceda cualquier situación, incluyendo la muerte. Es ahí donde este beneficio se hace necesario, porque las propiedades pasan a ser heredadas por los familiares directos, brindando seguridad al cliente y a sus seres queridos. Además, las dos primeras propiedades se encuentran exentas de impuestos a la herencia y donaciones.

2. Tiene beneficios tributarios

Cuenta con tres beneficios tributarios: 

• El DFL2, destinado a personas naturales y para propiedades menores a 140 m2 (no considera estacionamiento ni piscina). Consiste en que las dos primeras propiedades cuentan con rebaje en impuestos y aranceles -sean nuevas o usadas (beneficio parcial)- cada una con condiciones diferentes.
• Rebaja de intereses mediante el artículo 55 bis de la Ley de la Renta. Las personas naturales que tengan gravados sus ingresos del impuesto global complementario o con el impuesto único a los trabajadores podrán rebajar -de la renta bruta imponible anual- los intereses efectivamente pagados durante el año calendario al que corresponde la renta, devengados en créditos con garantía hipotecaria que se hubieren destinado a adquirir o construir una o más viviendas, o en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los créditos señalados.
• Artículo 27 Bis del decreto de Ley nro. 825 de 1974. Ley Nro. 21.210 sobre Impuesto a la Venta y Servicios. Este beneficio consiste en poder solicitar el remanente a crédito fiscal por adquisición de un activo fijo en propiedades destinadas para la inversión. Debes cumplir ciertos requisitos, así como conocer las obligaciones que se adquieren al hacer uso de este beneficio tributario.

3. Inversión protegida contra la inflación 

Las propiedades en Chile se expresan en unidades de fomento (UF), permitiendo la revalorización de las propiedades de acuerdo con las variaciones de la inflación, manteniendo su poder adquisitivo. 

 (UF: es una unidad financiera que se ajusta con la inflación y se mide por el Índice de Precios al Consumidor).

 

4. Uso de financiamiento

El hecho de que gran parte de la inversión total sea con el uso del crédito hipotecario, hace esta inversión muy atractiva, ya que el aporte inicial -con respecto al valor total- es muy bajo, y la rentabilidad sobre el activo es por el total de la inversión. Pocas inversiones en el mercado tienen el beneficio de poder ser acompañadas mediante créditos, pues la garantía de retorno -en gran parte de otras inversiones- no está garantizada, y el riesgo es muy alto a diferencia de la inversión inmobiliaria, que cuenta en el sistema financiero con una figura instaurada (créditos hipotecarios vivienda principal e inversión).

Actualmente existen bancos, mutuarias y cooperativas que ayudan a obtener financiamiento para créditos hipotecarios.

5. Aumento del patrimonio

Indudablemente, el aumento del patrimonio es un beneficio tangible de esta inversión, pues una vez adquirida(s) la(s) propiedad(es), el patrimonio -en el balance personal del cliente- aumenta significativamente. Inclusive, ante el sistema financiero tienen otra visión. En el caso de que la inversión se haya adquirido mediante créditos hipotecarios, entre mayor aporte tenga el cliente al capital -amortizaciones o mayor pago de cuotas del crédito- tendrá una mayor participación en ese activo y, por consiguiente, su capital es más sólido.

6. Inversión de primera necesidad

Así como otros bienes y servicios de primera necesidad, la vivienda forma parte de ese círculo primordial para la vida. Es por ello que invertir siempre es un bien necesario; le permite al cliente tener la seguridad de que es un buen negocio. Actualmente existe una demanda elevada de arriendo en muchas comunas del país, haciendo este negocio cada vez más atractivo.

Según la última encuesta Casen (Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional) del año 2022, el déficit habitacional cuantitativo en Chile alcanzó a las 552.046 viviendas. 

 

7. Inversión protegida

Todo crédito hipotecario está acompañado por dos seguros obligatorios, los cuales son el de desgravamen y el de incendio-sismo. Estos seguros permiten que la inversión siempre esté protegida ante siniestros como fallecimiento, sismos o incendios, pagando -estas empresas aseguradoras- la deuda y, en algunos casos, con indemnizaciones al cliente. La obligatoriedad de estos seguros se enmarca en la incorporación del artículo nro. 40 de la Ley de Seguros, introducido en Ley nro. 20.552 respectivamente. 

8. Lograr la libertad financiera

Este punto depende del cliente y lo que este trace en su plan de inversión con respecto a la cantidad de propiedades, % aporte del pie, % de financiamiento, entre otros aspectos. Este modelo de inversión permite obtener la libertad financiera desde diferentes conceptos. Es importante considerar que esto debe quedar plasmado en el plan y modelo de inversión que el cliente escoja conforme a su objetivo, dentro de ellos están:

• Comprar y vender.
• Comprar, arrendar por un tiempo y luego vender.
• Comprar, arrendar hasta que se pague y vivir de la renta.
• Comprar para recuperar IVA y verlo como utilidad anticipada. 

9. Poder usar el refinanciamiento o fines generales

También llamado crédito de fines generales, permite refinanciar la propiedad después del primer año de pago de dividendo y poder obtener liquidez inmediata con respecto al % de plusvalía ganada, amortización a capital y aporte del pie, conservando la propiedad. Este beneficio permite poder tener liquidez económica a costa de la(s) propiedad(es) adquirida(s) por parte del cliente. Cabe destacar que este beneficio está sujeto a una evaluación comercial y de riesgo por parte de la entidad financiera.

 

10. Garantizar una jubilación 

Este tipo de inversión permite tener un retiro seguro. Para este entonces, las propiedades deberían estar pagadas totalmente y el ingreso del arriendo sería totalmente para su propietario, logrando vivir de este ingreso (denominado en algunos casos como «cliente rentista» o que depende de la renta).

El decreto de fuerza de Ley nro. 2 -o también llamado DFL2- es un beneficio para las propiedades denominadas “económicas” y de uso habitacional que cuentan con una superficie construida menor a los 140 metros cuadrados. Cabe señalar que en este metraje no se considera ni el estacionamiento, jardín ni piscina.  

Está destinada a personas naturales, y el beneficio aplica desde el año 2010 a solo dos viviendas por titular que deben estar inscritas en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

Antes del 2010 este beneficio era infinito, pudiendo tener -por ejemplo- 100 propiedades con estas ventajas. Todos los beneficios aplican a solo propiedades nuevas (primera transferencia). Para las propiedades usadas, por ejemplo, solo tendrán el descuento de pago de las contribuciones (si aplicase por la cantidad de años).

Requisitos para la obtención del beneficio

• Deben ser propiedades de personas naturales (no persona jurídica).
• Viviendas que no superen los 140 metros cuadrados.
• De uso habitacional destinada a personas naturales.
• Viviendas registradas como DFL2 (escritura de compraventa ante notario).

Beneficios tributarios

Viviendas nuevas:

• Cliente paga un 0,2% sobre el monto del crédito hipotecario por impuesto de timbre y estampilla al momento de adquirir la propiedad (firma escritura de compra y venta), versus un 0,8% de una propiedad que NO es DFL2. 
• Rebaja del 50% del arancel en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
• Exención del impuesto a la herencia y donaciones. 

Viviendas nuevas y usadas:

• Ingreso por arriendo libre de impuesto (exenta de impuesto a la renta por ingresos que provengan del arriendo).
• Rebaja del 50% de las contribuciones:
  • Hasta 70 m2 tendrán el beneficio por 20 años.
  • Entre 71 m2 y 100 m2 contarán con la franquicia por 15 años.
  • Desde 100 m2 hasta 140 m2 el beneficio será por 10 años.

Pérdida de los beneficios tributarios

• Si la propiedad cambia su destino habitacional (a ser oficina o de carácter comercial).
• O si supera la superficie máxima de edificación de 140 m2. Las ampliaciones son permitidas, pero siempre que no se exceda el metraje permitido y se cuente con la respectiva recepción municipal.

Limitaciones incorporadas en al año 2010

• Aplicación de este beneficio a un máximo de 2 viviendas adquiridas por personas naturales.
• En caso de poseer más de 2 viviendas DFL2, el beneficio procederá respecto a las 2 viviendas con data de adquisición anterior.
• Si una vivienda DFL2 es comprada por más de un dueño, este contará como 1 entero para cada una de las partes. 

¿Cómo puedo verificar si mi propiedad está acogida al beneficio DFL2?

La inscripción debería ser automática, pero si quieres verificar debes:

1. Ingresar a www.sii.cl
2. Ingresar con RUT y clave.
3. Servicios online.
4. Avalúos y contribuciones de bienes raíces.
5. Avalúos y certificados.
6. Consultar antecedentes de un bien raíz.
7. Ingresar región, comuna y ROL de la propiedad.
8. Buscar en sección «Antecedentes municipales».

¿Cómo activar el beneficio DFL2?

Su activación debería ser automática, sin embargo, por acá enlistamos cómo lograrlo. Para activar el beneficio, debes ingresar a tu cuenta SII y realizar los siguientes pasos:

1. Ingresa a www.sii.cl
2. Ingresar con RUT y clave.
3. Servicios online.
4. Avalúos y contribuciones de bienes raíces.
5. Solicitudes.
6. Ingreso de solicitudes de bienes raíces.
7. Selecciona tu propiedad.
8. Ingresar motivo de la solicitud // Grupo – Actualización de Exención y/o Revisión de Sobretasa de Sitios no Edificados// Activación DFL-2.

La experiencia -con el pasar de los años- nos ha llevado a realizar las preguntas y respuestas más frecuentes que tienen nuestros asesorados. Cada respuesta dependerá mucho del proyecto e inmobiliaria. A continuación, detallamos:

1. ¿Qué pasa si no me aprueban el crédito hipotecario? 

La cesión

La mayoría de nuestros proyectos cuentan con una cláusula en su promesa de compraventa que se llama «cesión de promesa», la cual permite ceder todas las condiciones, deberes y derechos adquiridos en ese contrato a un tercero sin multa y, de esta manera,  recuperar el 100% del dinero aportado. El cliente -aunque recupera la totalidad del dinero aportado- pierde el tiempo y el ajuste de la UF en algunos casos.

 

La resciliación 

Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % de descuento inicial. Esto en el caso de que no haya podido continuar en su inversión inicial. 

La reevaluación

Es importante conocer los motivos de rechazo de un crédito hipotecario, pues existen resoluciones del área de riesgo de las instituciones bancarias que son normalmente apelables, por lo que se hace necesario tener toda la información de la operación y poder reevaluar el proceso de crédito, mejorando algunos factores de la solicitud de crédito. 

La solución

Esta es una acción que se puede mitigar, logrando educar financieramente al cliente para que este pueda llevar una planificación correcta de sus instrumentos financieros. Asimismo, le otorgamos recomendaciones necesarias y la revisión periódica de su perfil para evitar posibles eventualidades, por lo que creemos que en la preparación del cliente está el éxito para mitigar esta acción.  

2. ¿Qué pasa si mi arrendatario se va o no me paga el arriendo mensual?

Contrato de arriendo

El contrato de arriendo es el instrumento legal más sólido que debemos tener a la hora de los incumplimientos por parte de nuestro arrendatario. Por eso, es vital que este instrumento sea realizado por profesionales calificados que nos ayuden a blindarnos ante esas situaciones, para que el proceso no se repita y las acciones sean inmediatas.

Meses de garantía

En el proceso de arriendo, normalmente se le solicita al arrendatario meses de garantía, que permitirán cubrir las pérdidas que pueda ocasionar un arrendatario. La idea es solicitar dependiendo del valor de la propiedad, canon de arriendo y equipamiento del inmueble (2 meses del canon de arriendo).

Meses de gracia

La gran mayoría de los financiamientos de créditos hipotecarios tienen la opción de solicitar los denominados «meses de gracia», los cuales permitirán -en un periodo de entre dos a seis meses- no pagar el dividendo y recibir el canon de arriendo. De esta manera se puede crear un fondo de reserva para este tipo de problemáticas.

Seguro de arriendo o restituciones

Actualmente en el mercado existen empresas aseguradoras que dan cobertura a los canones de arriendo, así como a las restituciones de las propiedades. Son pólizas diseñadas para cubrir el incumplimiento de pago del arrendatario al arrendador y la devolución de la propiedad. Están sujetas a evaluación y cubren entre 2 a 6 meses del canon de arriendo.

Ley Devuélveme mi casa

En junio de 2022 entró en vigor la Ley 21.461, que consiste en activar el desalojo de las personas morosas -no solo por atrasos de los canones de arriendo- sino también por no pagar servicios básicos, estableciendo plazos perentorios para los mismos jueces que, primero, facilitan la tramitación del juicio y, segundo, obligan al tribunal a dictar sentencia en un plazo bastante acotado. Esto permite mitigar lo que antes podía ser un problema en la restitución del inmueble. 

La solución

El éxito de mitigar cualquier situación con los arrendatarios está en hacer una excelente filtración de los arrendatarios, haciendo un buen análisis de los perfiles de arriendos, por empresa o personas especialistas, así como también realizar un contrato blindado que esté sujeto a la Ley Devuélveme mi casa y con cláusulas adecuadas para una salida efectiva por incumplimientos. 

3. ¿Qué pasa si en el proceso de compra me quedo cesante, pierdo mis ingresos o me llega a suceder una situación personal de salud o fuerza mayor?

Cláusula de seguro de cesantía, salud y otros

La mayoría de nuestros proyectos cuentan en sus promesas con cláusula, ítems o justificación de retiro, del término cesantía involuntaria, salud y otros casos de fuerza mayor, permitiendo que nuestro cliente pueda retirarse sin cobro de multas, reintegrando -en los plazos descritos en el documento- los aportes consignados, considerando que, aunque no tiene cobro de multa, si tiene cobro de gastos operacionales. 

Ajuste de cuotas

Esta es una de las opciones que tienen nuestros clientes a la hora de quedarse cesantes de manera involuntaria o al sufrir una pérdida de ingresos, tener alguna situación de salud comprometedora o alguna situación de fuerza mayor: poder reajustar el pago del pie en nuevas cuotas, permitiendo -algunos meses- el no pago de esta obligación y ajustando el resto de las cuotas. 

No se cobran multas

Por causas como cesantías, situaciones de salud y motivos personales de fuerza mayor, la gran mayoría de nuestros proyectos exoneran el pago de multas por retiros justificados. Este punto se evalúa propiciamente con los soportes entregados por el cliente. Otra gran parte de los proyectos baja, inclusive, al 50% de esas penalizaciones. Esto no evita el cobro de gastos operacionales que corresponden -en su gran mayoría- a los gastos que la inmobiliaria incurrió por la compraventa de la propiedad. 

La cesión

La mayoría de nuestros proyectos cuenta con una cláusula en su promesa de compraventa que se llama «cesión de promesa», la cual permite ceder todos las condiciones, deberes y derechos adquiridos en ese contrato a un tercero sin multa y, de esta manera, recuperar el 100% del dinero aportado. Aunque el cliente recupera la totalidad del dinero aportado, pierde el tiempo y el ajuste de la UF en algunos casos. 

La resciliación 

Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % descuento inicial. Esto en el caso que no haya podido continuar en su inversión inicial. 

Combinación de beneficios

Se puede hacer uso de más de un beneficio, depende del proyecto y de la inmobiliaria. Por ejemplo, si te quedaste cesante involuntariamente y estás próximo a la entrega de la propiedad, puedes usar ajuste de cuotas por 3 meses y resciliación (cambiarte de proyecto) por un proyecto más lejano, y así tu antigüedad no te juega en contra para tu crédito hipotecario. 

Como dato importante

Cada beneficio depende de la promesa de compraventa que tenga el cliente. Es importante destacar que cada proyecto -dentro de una misma inmobiliaria- puede tener cláusulas diferentes. Asimismo, es importante considerar que ante una pérdida de ingreso, no se debe realizar -necesariamente- un procedimiento para retirarse, debido a que se pueden postergar cuotas de cobro mientras se encuentra el nuevo empleo o activación de sus ingresos. 

4. ¿Qué pasa si el proyecto no se construye?

Póliza de seguro

La legislación chilena impuso la obligación legal -a toda empresa inmobiliaria o constructora que realice ventas en verde- de caucionar los dineros que reciba a cuenta del precio hasta que las propiedades estén terminadas y listas para ser transferidas, libres de gravámenes imputables a la inmobiliaria o constructora (artículo Nº138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Esto se traduce en que tu dinero del pago del pie está protegido con una empresa aseguradora, y ese número de póliza está en tu promesa compraventa. 

Cláusula de protección 

Las promesas de compraventa cuentan con una cláusula de protección en el caso de que la inmobiliaria incumpla sus obligaciones. Debemos ser cuidadosos al leerla y ver las sanciones al respecto. Debemos garantizar que esa cláusula esté presente en el documento de promesa que vayamos a firmar. 

La resciliación 

Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % de descuento inicial. Esto en el caso que no haya podido continuar en su inversión inicial. 

La solución 

Para estar blindado, deben garantizar que su promesa de compraventa tenga su póliza de seguro. Para eso, nosotros como empresa garantizamos que todos los proyectos que promocionamos tengan sus respectivos permisos de construcción vigentes. El otro aspecto importante es considerar la compra con inmobiliarias que tengan un renombre y prestigio en el mercado inmobiliario y su trayectoria pueda ser comprobada. 

5. ¿Qué pasa si me quiero retirar sin ningún motivo de fuerza mayor o justificado?

Es importante destacar que el proceso de compra de una propiedad es un proceso de responsabilidad entre las partes involucradas y para ello se firma un contrato, el cual se notaría y se denomina “Contrato de Compraventa”. Allí existen cláusulas de penalidades que normalmente son % sobre el costo de total de venta. Por eso, debemos cuidar las decisiones que tomamos antes los procesos de compras que realizamos (los retiros injustificados acarrean multas de acuerdo a la promesa de compra que tenga el cliente).

Las etapas de construcción de un proyecto inmobiliario se clasifican -básicamente- por la etapa y avance de las obras de construcción, las cuales desarrollamos a continuación:

1. Lanzamiento y venta privada

Es una de las mejores oportunidades de compra, pues en esta etapa de venta existe la “exclusividad”, que se traduce en que únicamente el bróker o inmobiliaria tiene la venta única por un corto periodo de este proyecto, ofreciendo los precios más bajos de venta que tendrá dicho proyecto.  

Indudablemente, los lanzamientos son una oportunidad única: muchos inversionistas compran solo en esta etapa, pues las rentabilidades son más altas que las demás etapas. 

Este periodo viene normalmente asociado a descuentos, promociones de pago del pie, precios de ventas y promociones generales únicas en todo el proceso. 

Hay que tener en cuenta que esta etapa sea realmente un lanzamiento o una venta privada. Existen muchos brókers o corredores que dan primicias de lanzamiento cuando el producto ya tiene cantidades de unidades vendidas. 

Ventajas:

• Mejor oportunidad de compra respecto a las demás etapas.
• Mejores precios, descuentos y beneficios. 
• Todo el stock disponible para la compra. Puedes escoger mejor piso, orientación, tipologías, estacionamiento y bodega.
• Puedes comprar mayor cantidad de unidades porque el valor cuota para el pago del pie será muy atractivo. 
• Mayor plusvalía ganada a la entrega.

Desventajas:

• Por ser exclusiva, se ofrecen periódicamente. No siempre es una venta disponible.
• El tiempo de reserva y promesa que tiene el cliente es muy acortado. Los lanzamientos duran pocas semanas. Tiene que ser un cliente decidido. 
• Es la etapa donde más vas a esperar por la unidad con respecto a la entrega.
• Las ganancias por concepto de flujo en efectivo son más largas para recibirlas. 

2. Compra en blanco

Compra donde -normalmente- la inmobiliaria ya tiene el permiso de edificación, pero aún no comienza el proceso de construcción del edificio y solamente está el plano de la construcción (no existe excavación en el terreno, ni sala de ventas, ni piloto). Normalmente el terreno está cercado.

Los proyectos en blanco tienen una entrega futura, la que generalmente dura entre 2 a 3 años. Además, es necesario firmar una promesa de compraventa a futuro sin ver realmente tu propiedad.

Ventajas:

• Mejores precios de compra.
• Te permite elegir la propiedad, el estacionamiento y bodega dentro de un mayor stock (orientación, piso, ubicación).
• Facilidades para el pago del pie en pequeñas cuotas mensuales (porque tiene más cuotas).
• Generalmente obtienes un mayor porcentaje de plusvalía.
• Si eres perfil inversionista arriesgado, te da la posibilidad de comprar más de un departamento con bajo aporte de capital.
• En algunas inmobiliarias no es necesaria la preaprobación bancaria.

Desventajas:

• Puede que el producto final no sea lo que esperabas.
• Puede que la inmobiliaria quiebre o que la municipalidad no otorgue el permiso de recepción final. 
• El plazo de entrega es prolongado, por ende, hay que tener paciencia.
• Tienes que esperar más para comenzar a obtener rentabilidad por flujo de efectivo.
• La construcción puede generar retrasos (no entregarse en los plazos estipulados).
• Si hay una buena tasa hipotecario en el mercado, tienes que esperar para fijarla.

3. Compra en verde

Compra donde el proyecto ya está en construcción. En esta etapa puedes validar el avance de la obra y tener algunas referencias en proporción del edificio. El tiempo de entrega en los proyectos en verdes disminuye dependiendo del avance que tenga. Normalmente es entre uno a dos años, por lo consiguiente, el riesgo de que no construyan disminuye considerablemente. 

En esta etapa ya existe una garantía de la contratación de los seguros por parte de la inmobiliaria que le entregará al cliente mayor seguridad. 

Ventajas:

• Puedes notar el avance de la obra.
• Mayor seguridad en la compra debido a que esta etapa del proyecto está regularizada por la Ley nro.19.932 y la Ley 20.007, siendo garantía más que la suscripción de una póliza de seguros de protección de aquellos aportes por parte del cliente.
• Siguen las facilidades de pago del pie en cuotas (menos cuotas, pero igual puedes pagarlo de esta manera). 
• Es posible que en esta etapa ya el proyecto realice un piloto donde te permitirá ver los acabados.
• Si eres un cliente ansioso al cual no le gusta la espera, en esta etapa puedes materializar la entrega más rápido.
• Si es una compra de inversión puedes ya ir perfilando las rentabilidades e ir visualizando posibles arrendatarios. 

Desventajas:

• Es la etapa más común de compra, por lo consiguiente, el stock se mueve más rápido y tienes menos opciones para escoger tus productos. 
• Si bien es cierto que puedes pagar el pie en cuotas, el valor de esta cuota será más alto porque el plazo de entrega es más corto.
• Se está sujeto igual a la aprobación de la recepción final por parte de la municipalidad. 
• En esta etapa ya la propiedad ha tenido un incremento de precio con respecto a la etapa anterior.

4. Compra en entrega inmediata

Compra donde el proyecto ya cuenta con el permiso de recepción final otorgado por la municipalidad y está con todos los trámites al día para su proceso de escrituración y entrega respectiva.

Es esta etapa el edificio ya está listo, las instalaciones ya comienzan a funcionar y las propiedades empiezan a entregarse a los propietarios.

Por lo general es necesario obtener la aprobación bancaria y el ahorro para el pago del pie.

Ventajas:

• Es una compra más segura al ya estar aceptados todos los permisos. No necesitas esperar para la entrega.
• En las últimas unidades de venta existen oportunidades de mejor precio, pues la inmobiliaria otorga descuentos especiales.
• El flujo de inversión es menos prolongado.
• Puedes no llegar a pagar pie, por ende, la inversión es baja.
• Ocupas tu capacidad crediticia al instante.
• Puedes aprovechar las condiciones actuales de mercado (tasas hipotecarias).

Desventajas:

• Habitualmente necesitas tener todo el pie ahorrado.
• Debes seleccionar tu unidad dentro de un menor stock.
• Habitualmente los departamentos se venden a precio de mercado.
• Debes tener ahorrado para pagar los gastos operacionales bancarios.
• En términos de inversión, el delta liquidez (dividendo v/s arriendo) es ajustado o no existe.
• Debes tener una aprobación bancaria para poder comprar.

Entonces, ¿cuál es el mejor momento para comprar una propiedad?

 

• Tanto en entrega inmediata como compra en lanzamiento, blanco o verde, siempre existen oportunidades de inversión, por ende, el mejor momento dependerá siempre de las propias necesidades, objetivos, capacidad de ahorro y capacidad crediticia.

• Si tu capacidad de ahorro no es muy alta y necesitas ordenarte financieramente para el crédito hipotecario, entonces te va a convenir comprar en blanco para poder reunir el dinero del pie en cómodas cuotas antes de la entrega de la propiedad.

• Si tienes algo ahorrado o tu capacidad de pago mensual es considerable y tu perfil para el crédito ya está ordenado, entonces la etapa en verde es la que te acomoda y se ajusta a tu perfil. Sin embargo, esto siempre va a depender del objetivo de la compra. 

• Si tienes ahorros, capacidad crediticia, las tasas hipotecarias están bajas y encuentras un proyecto atractivo, te va a convenir comprar en entrega inmediata, para así aprovechar la oportunidad.

• El precio de las propiedades no se escapa para determinar la compra de propiedades, ya que históricamente casi nunca han bajado los precios de propiedades, por lo que al momento de comprar se congela el valor de la propiedad, haciendo atractivo el momento de compra.

• Existen variables importantes, como beneficios tributarios, tasas de créditos, acciones gubernamentales, que tienen que considerarse para poder aprovechar los momentos de compra.

• No existe una receta exacta para la compra de propiedades. Hay que comprender, primero, qué necesitas como cliente y qué quieres lograr antes de tomar la decisión.

Existen diferentes factores a considerar a la hora de escoger un proyecto de inversión inmobiliaria. Esto va a depender del tipo de plan que escoja cada cliente a la hora de invertir en propiedades. Entre los más importantes están:

 

 

1. Ubicación

Es importante considerar que se debe examinar el entorno y la conectividad del proyecto a corto, mediano y largo plazo, entendiendo que, si se invierte en proyectos en etapa de lanzamiento, blanco o verde, ese entorno va desarrollándose igual en el tiempo. Se debe considerar que esta ubicación debe tener amplios gustos, porque es otra persona la que ocupará tu inversión. Dentro del contexto que debes evaluar -con respecto a la ubicación- están los siguientes:

 

• Conectividad y transporte: metro, paraderos, acceso a vías principales y autopistas. 
• Servicios básicos y esenciales: supermercados, mercados, centros médicos, farmacias y bancos.
• Comercios y otros: comercios generales, malls, strip centers, restaurantes, parques.
• Educación: colegios, universidades, cuidados diarios, institutos. 

2. Comuna

La comuna debe escogerse con un criterio de inversión. Existen muchos estudios que permiten evaluar este punto con respecto a los índices de crecimiento de cada comuna (plan regulador, inversiones, población y estudios estadísticos realizados por cadenas privadas, entre otros). Es por ello que la comuna -en tu plan de selección del proyecto- debe apuntar a la más rentable y que se adapte a tus posibilidades y objetivo de inversión.  

No es lo mismo una comuna que genere plusvalía anual del 3%, a una comuna que tenga una plusvalía anual del 6%, porque si multiplicas 3.000 UF por 3% da un total de ganancia por este concepto de 90 UF, mientras que, si fuese una comuna con el crecimiento anual del 6%, da un total de 180 UF.

Por eso hay que tomar en cuenta la rentabilidad de crecimiento por comunas y el plan regulador y de crecimiento de cada comuna.

 

 

3. Calidad de la inmobiliaria

Este es un factor esencial, pues la inversión inmobiliaria debe ser duradera en el tiempo, por lo que debemos apostar a que la calidad de construcción y acabados sean de muy buen nivel. No solo debemos saber cuál es la inmobiliaria, sino también debemos conocer la constructora, debido a que son empresas diferentes, normalmente. Este análisis debe hacerse con los criterios más sólidos que podamos obtener de la inmobiliaria, dentro de los cuales podemos clasificar:

 

• Conocer cuáles son las empresas certificadas para evaluar a las inmobiliarias.
• Evaluar cantidad de certificaciones que tiene la inmobiliaria.
• Revisar algún producto de la misma constructora e inmobiliaria para ver sus acabados. 
• Tener conocimiento de las especificaciones técnicas de construcción, junto a la materialidad y tipo de productos. 

4. Vacancia

La vacancia es el tiempo que tardará en arrendarse tu propiedad, bien sea al inicio, o entre cambios de arrendatarios. Se debe comprender que este punto será un proceso natural en la inversión inmobiliaria. Por eso, es necesario lograr que este tiempo sea el menor posible. Entre tantas formas y técnicas para lograrlo, podemos considerar: 

Buena ubicación + excelente calidad de la inmobiliaria + buen precio de compra mercado + buen crédito hipotecario. 

Esto permitirá siempre que los usuarios quieran arrendar tu propiedad, porque tendrá una excelente ubicación, muy buenos acabados con el paso del tiempo y un buen canon de arriendo porque tuviste un buen precio de compra junto al crédito, haciendo un dividendo atractivo. 

 

 

5. Condiciones comerciales

En el proceso de inversión, las condiciones comerciales siempre juegan un papel fundamental. Estas condiciones van asociadas al pago del pie (inicial), por lo que tenemos que buscar las condiciones comerciales que nos permitan maximizar nuestra inversión. Las condiciones comerciales nunca son iguales: se diferencian por tipo de proyectos/inmobiliarias y también por el objetivo de la inversión. Acá algunos tipos de condiciones comerciales:

 

• 5% -10% – 15% de pie (inicial) en la cantidad de cuotas que tenga el proyecto + última cuota (cuotón) de 5%  o 10 %, que normalmente tienen una forma de pago especial.
• 5% -10% – 15% pie (inicial) en la cantidad de cuotas que tenga el proyecto + última cuota (cuotón) + bono pie, que puede ser 5% o 10%.
• 5% -10% – 15% pie (inicial) en la cantidad de cuotas que tenga el proyecto + bono pie, que puede ser 5% o 10%.
• Existen condiciones comerciales con finamientos de pie después de entregada las propiedades sin intereses. Ejemplo: 5% en 36 cuotas, 10% en 48 cuotas y así sucesivamente. 

6. Rentabilidad de la unidad

Este factor puede ser el más complejo a considerar, donde más puedes necesitar ayuda de tu asesor inmobiliario y donde se debe calcular sobre la unidad o unidades de intereses:

 

• Bono pie (si aplica).
• Plusvalía anual y progresiva.
• Amortización del crédito.
• Delta liquidez.
• Utilidad esperada.
• ROI anual y progresiva (retorno sobre la inversión).
• Cap Rate (ratio que mide la rentabilidad mensual).

Para ello, se debe -primero- establecer el plan de inversión deseado:

 

• Comprar y vender.
• Comprar, arrendar por un tiempo y luego vender.
• Comprar, arrendar hasta que se pague y vivir de la renta.
• Comprar para recuperar IVA y verlo como utilidad anticipada. 

7. Precio

La composición del valor de una propiedad depende de muchos factores, entre los cuales tenemos:

 

• Etapa de venta y construcción del proyecto.
• Ubicación y entorno.
• Orientación de la propiedad.
• Calidad de materiales de construcción.
• Dimensiones de la propiedad.
• Cantidad y distribución de los espacios comunes. 
• Situación del mercado inmobiliario.

Estos detalles se deben analizar en función del objetivo de la inversión. Normalmente, el precio de la propiedad se determina por el valor metro cuadrado. Y esto no es más que:

 

• Precio lista – % descuento: total / (entre) el metro cuadrado útil o promedio.
• Metro cuadrado útil o promedio: total metro cuadrado del departamento sin terraza + el 50% del metro cuadrado de la terraza. 

El bono pie es un instrumento utilizado por algunas inmobiliarias como estrategia en sus condiciones comerciales. Es promocionado como beneficio hacia al cliente, entregando una forma de ayuda directa para el pago del pie y, por ende, para el financiamiento de la propiedad. Esto quiere decir que, si por ejemplo, el pie a pagar por la propiedad es del 20% y el bono pie es del 10%, tú tan solo tendrías que pagar el 10% restante, lo que implica una ayuda para el inversionista o la persona que quiera comprar un departamento para vivir o invertir. El bono pie es también conocido como pie promesa, bono plusvalía o regalo por descuento (el nombre siempre va asociado a la forma jurídica con que la inmobiliaria lo asocie, porque cada una de ellas busca formalizar esta condición comercial).

Esta herramienta comercial tiene algunas informaciones financieras que debes conocer antes de tomar la decisión de usarla, como:

 

• El valor del dividendo (cuota del crédito) al usar esta herramienta te incrementará. El análisis debe ir a qué cantidad de aporte capital (inicial o pie) está dispuesto a otorgar el cliente v/s el mismo concepto usando bono pie. 
• Cuál es la forma jurídica con que la inmobiliaria ofrece esta condición comercial. 
• Los intereses asociados al pago de este % en el crédito (si es para inversión, claramente los paga el arrendatario).
• Comprender que el precio de venta con bono pie debe estar siempre entre el promedio de venta, porque esta estrategia comercial -finalmente- es validada por un tasador comercial, quien determina u oficializa a la hora de hacer el crédito hipotecario el valor del inmueble. Si este valor es menor al que se ofreció, el cliente debe pagar la diferencia. Ahora bien, las inmobiliarias -en su mayoría- siempre garantizan estos %, ya que conocen los valores comerciales promedios y saben cuánto % de bono pie poder ofrecer.

¿Cómo calculan las inmobiliarias el bono pie?

Dependiendo la forma legal con que la inmobiliaria establezca esta condición comercial será el cálculo de este nuevo valor de la propiedad. 

Para las entregas inmediatas, si el precio de la propiedad obtenido a través de una tasación comercial (precio de mercado) es mayor que el precio de venta de la propiedad, la inmobiliaria puede otorgar -como bono pie- el diferencial entre el precio tasado y el precio de venta, pudiendo llegar hasta incluso el 20% del valor de la propiedad. En este caso, siempre o casi siempre está garantizado que el bono pie no tendrá algún inconveniente, porque las inmobiliarias -en su mayoría- garantizan que los valores de los departamentos estén en las ratios comerciales de los tasadores.

Mientras que en las etapas de lanzamiento, blanco o verde, la inmobiliaria estima -a través de datos históricos y análisis- cuánto puede llegar a aumentar el precio de la propiedad, desde el momento de planificación o construcción al momento de la entrega, y esta diferencia -denominada plusvalía- la otorgan en un bono pie como beneficio. En esta etapa el bono pie suele ser entre 5% a 10% del valor de la propiedad.

En líneas generales, el bono pie viene siendo menos % de descuento que tiene el valor de la propiedad. Si el descuento de la misma era 10% y el bono pie 5%, se le aplica el 5% de descuento y el valor restante es el precio con bono pie. Así como se dijo al inicio de este artículo, las formas y fórmulas de cálculo dependen mucho de cada inmobiliaria y sus formas contables, legales y comerciales. 

 

¿El bono pie es un regalo?

No, el bono pie no es un regalo otorgado por la inmobiliaria. Es una condición comercial que esta aplica en forma de “beneficio o ayuda” para el cliente, debido a que, si la propiedad tiene bono pie, el cliente otorgaría menos % de pie (inicial) y el resto de % de pie se otorgaría en el financiamiento del crédito hipotecario. 

No es un regalo, porque ese % de bono pie la inmobiliaria lo recibe de igual manera, solo que por parte de la institución financiera (banco, mutuaria, cooperativa).

Es importante destacar que, con esta condición comercial, NO se está dejando de pagar pie. Solo se esta destruyendo la forma de pago del mismo, aprovechando de no afectar la liquidez del cliente en cuanto a su pie, contribuyendo a que este pueda tener más oportunidades de compra. 

 

¿Es bueno o malo comprar con bono pie para el inversionista?

Si lo vemos desde un punto de vista financiero utilizando el factor ROI (retorno sobre la inversión), siempre le va a convenir al inversionista tomar el departamento con bono pie, debido a que lo invertido inicialmente será menor y con la misma cantidad de dinero podrá comprar dos o más departamentos, multiplicando su patrimonio futuro. Además, su % de rentabilidad aumentará significativamente si compra más de un departamento. 

Si lo vemos desde el punto de vista del Cap Rate (ratio que mide la rentabilidad mensual), al inversionista no le va a convenir realizar la compra con bono pie, ya que su liquidez mensual será menor o no existirá. Lo anterior debido al aumento de precio y, por ende, al mayor dividendo bancario involucrado. 

Si el inversionista quiere maximizar su patrimonio futuro comprando con cierta cantidad de dinero una gran cantidad de departamentos, sí le va a convenir utilizar el bono pie, ya que con el mismo dinero se podrá comprar aproximadamente el doble de propiedades, hablando de la compra de un departamento promedio y usando el 20% de un pie promedio.

 

En conclusión, para la toma de decisión del uso de esta condición comercial, se debe analizar:

 

• El plan de inversión en el corto, mediano y largo plazo que tenga el cliente.
• La inmobiliaria que lo aplica, para poder determinar la experiencia en cuanto a los análisis históricos de aplicación de la condición en sus antiguos proyectos (más que todo cuando son compras en lanzamiento, blanco o verde).
• La forma de cálculo.
• La estructura legal que le den.
• La capacidad mensual de ahorro que por el tiempo podrá tener el cliente (por si llega a existir un aporte entre dividendo y arriendo y la planificación del tiempo que esto sería).

¿El bono pie es un instrumento ilegal?

No, el bono pie no es un instrumento ilegal. Es una condición comercial que puede otorgar la inmobiliaria -mediante la figura de promoción o descuento- por el otorgamiento de % de descuento o por una mayor tasación en el mercado.

Inclusive, este monto no se deja de pagar nunca. El monto total de la compra se paga a la inmobiliaria. Adicionalmente, existen muchas empresas del mercado que blindan el proceso legal de este instrumento mediante pagaré u otros instrumentos (como nota de crédito), debido a que esta figura -en la inmobiliaria- debe tener justificación contable, legal y comercial. 

Ahora bien, en los tiempos actuales las instituciones financieras -en su mayoría- solicitan justificación del pago total del pie. Cuando la compra es con bono pie, existen diversas formas de justificarlo. Entre las más comunes es que la inmobiliaria otorgue una carta de pie pagado incluyendo este %, ya que para ellos -seguramente- el cliente firmó un pagaré por este mismo monto, como formalidad del beneficio. 

 

¿El bono pie es exacto?¿Qué variables lo hacen variar?

No, el bono pie no es exacto y depende de dos variables:

 

• La tasación bancaria, por ejemplo. Si un banco o institución financiera es más arriesgado con la tasación, el bono pie puede ser mayor que otro banco o institución que sea conservador con la tasación.

• La otra variable es el paso del tiempo. A medida que pasa el tiempo, el precio de la propiedad va aumentando y, por ende, entre un año y otro el bono pie podría llegar hacer mayor. Pero lo anterior siempre te lo da la plusvalía, que la da la oferta y la demanda. Entre más demanda por propiedades en el sector, mayor aumento va existir en el precio. 

 

¿Puedo llegar a pagar 0 pie utilizando el bono pie o bono plusvalía?

Sí y no.

Sí, en entrega inmediata, ya que si, por ejemplo, el valor de la propiedad con bono pie es 15% de UF 3.000 y el cliente tiene una aprobación por un crédito hipotecario al 85% de financiamiento sobre las 3.000 UF, no tendrías que pagar nada de pie (el 15% sería beneficio de la inmobiliaria (bono pie) y el 85% sería financiamiento del banco, lo que sumaría el 100% de tu propiedad).

No, en etapas blanco o verde, ya que habitualmente -en este tipo de proyectos- sí comienzas pagando un 5% del pie en cuotas y con un 10% de bono pie, por ende, cuando llegas a obtener el crédito hipotecario lo tienes que solicitar por el 85% del pie y, finalmente, tú realizaste un pago de pie por el 5%.