BAJA EN LOS PLAZOS DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
¿POR QUÉ LA MAYORÍA DE LOS BANCOS ESTÁN ACORTANDO
EL PLAZO MÁXIMO DE FINANCIAMIENTO EN LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS?
¿Cómo determina el banco el plazo del crédito a otorgar?
La determinación del plazo no es aleatoria. Así como cualquier empresa que se dedique a la distribución de bienes o servicios, los bancos deben -primero- comprar el bien a un proveedor para luego venderlo, todo en plazos específicos. Habitualmente, esto lo realizan emitiendo la deuda a largo plazo, la cual -en este último tiempo- se ha visto significativamente afectada.
La importancia de la emisión de deuda
Para que una entidad financiera pueda prestar a largo plazo, debe poder endeudarse a largo plazo. Dicho en otras palabras, para que puedas tomar un hipotecario a 30 años debe haber alguien que quiera invertir a 30 años.
En nuestro país, las entidades financieras financian sus operaciones de largo plazo, principalmente, mediante la emisión de bonos. Dichos bonos son comprados por instituciones que administran recursos que son invertidos a largo plazo como las AFP, fondos mutuos o fondos extranjeros.
¿Qué es la TMC?
La Tasa Máxima Convencional (TMC) es el interés máximo que los bancos pueden cobrar por distintos tipos de operaciones, como un hipotecario. Se calcula en base a una educación que toma como referencia las operaciones realizadas del mes anterior. Esta tasa máxima también ha significado una restricción, ya que no ha reflejado el alza de tasas de mercado, por lo que los bancos no pueden cobrar lo que les cuesta a ellos endeudarse.
¿Qué es el pricing?
El pricing es una teoría económica que permite fijar un precio que aporte valor al cliente, es decir, que logre un equilibrio entre el usuario (pensando en su comodidad y resultados tangibles) y la rentabilidad de la empresa. Esta manera de establecer precios le da protagonismo a cómo el consumidor percibe el producto o servicio.
La acumulación de los retiros y el pricing
Como mencionamos, para que el banco te preste a 30 años, debe haber alguien que le compre deuda a 30 años. Uno de los principales compradores de esta deuda son las AFP y compañías de seguros. Actualmente, estas entidades -para poder hacer frente a los retiros de fondos previsionales- han tenido que salir a vender deuda a largo plazo y, por ende, casi ninguna entidad está comprando este tipo de deuda. Esto explica -en mayor medida- que no existe un buen pricing para este tipo de deuda.
Mayor oferta, menor demanda
Como el tema del retiro de fondos siempre es una opción para algún sector de la política, las AFP y compañías de seguros deben mantener liquidez en sus carteras para -eventualmente- pagar los retiros, por lo que no les conviene comprar deuda (bonos) a 30 años.
Lo anterior significa que hay una mayor oferta de instrumentos de deuda porque debieron vender y hay una menor demanda, pues las AFP y compañías de seguros no están comprando. ¿El resultado?: mayor tasa de interés y escasa emisión de bonos de largo plazo en el mercado local, puesto que no hay compradores, y esto implica que los bancos no son capaces de emitir deuda a 30 años y se les imposibilita ofrecer financiamiento a sus clientes en esos plazos largos.
La TMC en juego
Así, como las tasas han marcado incrementos importantes en el último tiempo, hoy el precio al que los bancos se financian es mayor -en muchos casos- a la tasa máxima que podrían cobrar, lo que tiene a varias entidades complicadas esperando a que pase el tiempo y la TMC se pueda ajustar a los precios reales que hay actualmente en el mercado. Esto implica que en muchos casos no puedan dar créditos a 30 años, teniendo como única alternativa la tasa mixta.
En conclusión y sumando los efectos
Una de las principales fuentes de financiamiento a largo plazo en Chile son los fondos de pensiones, inversiones que -por su naturaleza- son de largo plazo. La incertidumbre que han generado los retiros más la posibilidad de que las administradoras de fondos de pensión sean eliminadas causan que el financiamiento de largo plazo quede reducido a inversionistas externos. Dicho financiamiento también se ha visto afectado por la inestabilidad política del país, lo que implica que el precio de esa deuda sea cada vez mayor. Lo anterior se resume a que los bancos vean con incertidumbre el financiamiento a largo plazo, y eso se ve directamente en los productos que pueden ofrecer a sus clientes.
En la actualidad esto ha ido mejorando, dado que cada vez más tenemos inversionistas de rentas de largo plazo. Por eso, con el tiempo han ido mejorando los plazos de financiamientos.