En abril de cada año, en Chile se realiza la declaración de impuestos a la renta, es un proceso obligatorio para personas naturales y empresas. Este proceso es administrado y supervisado por el Servicios de Impuestos Internos denominado SII.

 

En esta oportunidad queremos desarrollarte la guía que debes tener en cuenta como propietario o inversionista inmobiliario. Esta información se realiza el 31-03-2025 y es la información vigente hasta el momento, la fuente que usamos para ello es la disponible a la fecha en la pagina web del SII.

 

Para hacer tu declaración de impuesto a la renta del año 2024, que se realiza en abril del año 2025, debes tener varios aspectos importantes los cuales te describimos:

 

Dentro de la inversión inmobiliaria existen muchos beneficios, entre los que destacan:

 

1. Es una inversión heredable

Dentro del camino que se recorre en la inversión inmobiliaria, estamos expuestos a que nos suceda cualquier situación, incluyendo la muerte. Es ahí donde este beneficio se hace necesario, porque las propiedades pasan a ser heredadas por los familiares directos, brindando seguridad al cliente y a sus seres queridos. Además, las dos primeras propiedades se encuentran exentas de impuestos a la herencia y donaciones.

2. Tiene beneficios tributarios

Cuenta con tres beneficios tributarios: 

• El DFL2, destinado a personas naturales y para propiedades menores a 140 m2 (no considera estacionamiento ni piscina). Consiste en que las dos primeras propiedades cuentan con rebaje en impuestos y aranceles -sean nuevas o usadas (beneficio parcial)- cada una con condiciones diferentes.
• Rebaja de intereses mediante el artículo 55 bis de la Ley de la Renta. Las personas naturales que tengan gravados sus ingresos del impuesto global complementario o con el impuesto único a los trabajadores podrán rebajar -de la renta bruta imponible anual- los intereses efectivamente pagados durante el año calendario al que corresponde la renta, devengados en créditos con garantía hipotecaria que se hubieren destinado a adquirir o construir una o más viviendas, o en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los créditos señalados.
• Artículo 27 Bis del decreto de Ley nro. 825 de 1974. Ley Nro. 21.210 sobre Impuesto a la Venta y Servicios. Este beneficio consiste en poder solicitar el remanente a crédito fiscal por adquisición de un activo fijo en propiedades destinadas para la inversión. Debes cumplir ciertos requisitos, así como conocer las obligaciones que se adquieren al hacer uso de este beneficio tributario.

3. Inversión protegida contra la inflación 

Las propiedades en Chile se expresan en unidades de fomento (UF), permitiendo la revalorización de las propiedades de acuerdo con las variaciones de la inflación, manteniendo su poder adquisitivo. 

 (UF: es una unidad financiera que se ajusta con la inflación y se mide por el Índice de Precios al Consumidor).

 

4. Uso de financiamiento

El hecho de que gran parte de la inversión total sea con el uso del crédito hipotecario, hace esta inversión muy atractiva, ya que el aporte inicial -con respecto al valor total- es muy bajo, y la rentabilidad sobre el activo es por el total de la inversión. Pocas inversiones en el mercado tienen el beneficio de poder ser acompañadas mediante créditos, pues la garantía de retorno -en gran parte de otras inversiones- no está garantizada, y el riesgo es muy alto a diferencia de la inversión inmobiliaria, que cuenta en el sistema financiero con una figura instaurada (créditos hipotecarios vivienda principal e inversión).

Actualmente existen bancos, mutuarias y cooperativas que ayudan a obtener financiamiento para créditos hipotecarios.

5. Aumento del patrimonio

Indudablemente, el aumento del patrimonio es un beneficio tangible de esta inversión, pues una vez adquirida(s) la(s) propiedad(es), el patrimonio -en el balance personal del cliente- aumenta significativamente. Inclusive, ante el sistema financiero tienen otra visión. En el caso de que la inversión se haya adquirido mediante créditos hipotecarios, entre mayor aporte tenga el cliente al capital -amortizaciones o mayor pago de cuotas del crédito- tendrá una mayor participación en ese activo y, por consiguiente, su capital es más sólido.

6. Inversión de primera necesidad

Así como otros bienes y servicios de primera necesidad, la vivienda forma parte de ese círculo primordial para la vida. Es por ello que invertir siempre es un bien necesario; le permite al cliente tener la seguridad de que es un buen negocio. Actualmente existe una demanda elevada de arriendo en muchas comunas del país, haciendo este negocio cada vez más atractivo.

Según la última encuesta Casen (Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional) del año 2022, el déficit habitacional cuantitativo en Chile alcanzó a las 552.046 viviendas. 

 

7. Inversión protegida

Todo crédito hipotecario está acompañado por dos seguros obligatorios, los cuales son el de desgravamen y el de incendio-sismo. Estos seguros permiten que la inversión siempre esté protegida ante siniestros como fallecimiento, sismos o incendios, pagando -estas empresas aseguradoras- la deuda y, en algunos casos, con indemnizaciones al cliente. La obligatoriedad de estos seguros se enmarca en la incorporación del artículo nro. 40 de la Ley de Seguros, introducido en Ley nro. 20.552 respectivamente. 

8. Lograr la libertad financiera

Este punto depende del cliente y lo que este trace en su plan de inversión con respecto a la cantidad de propiedades, % aporte del pie, % de financiamiento, entre otros aspectos. Este modelo de inversión permite obtener la libertad financiera desde diferentes conceptos. Es importante considerar que esto debe quedar plasmado en el plan y modelo de inversión que el cliente escoja conforme a su objetivo, dentro de ellos están:

• Comprar y vender.
• Comprar, arrendar por un tiempo y luego vender.
• Comprar, arrendar hasta que se pague y vivir de la renta.
• Comprar para recuperar IVA y verlo como utilidad anticipada. 

9. Poder usar el refinanciamiento o fines generales

También llamado crédito de fines generales, permite refinanciar la propiedad después del primer año de pago de dividendo y poder obtener liquidez inmediata con respecto al % de plusvalía ganada, amortización a capital y aporte del pie, conservando la propiedad. Este beneficio permite poder tener liquidez económica a costa de la(s) propiedad(es) adquirida(s) por parte del cliente. Cabe destacar que este beneficio está sujeto a una evaluación comercial y de riesgo por parte de la entidad financiera.

 

10. Garantizar una jubilación 

Este tipo de inversión permite tener un retiro seguro. Para este entonces, las propiedades deberían estar pagadas totalmente y el ingreso del arriendo sería totalmente para su propietario, logrando vivir de este ingreso (denominado en algunos casos como «cliente rentista» o que depende de la renta).

El decreto de fuerza de Ley nro. 2 -o también llamado DFL2- es un beneficio para las propiedades denominadas “económicas” y de uso habitacional que cuentan con una superficie construida menor a los 140 metros cuadrados. Cabe señalar que en este metraje no se considera ni el estacionamiento, jardín ni piscina.  

Está destinada a personas naturales, y el beneficio aplica desde el año 2010 a solo dos viviendas por titular que deben estar inscritas en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

Antes del 2010 este beneficio era infinito, pudiendo tener -por ejemplo- 100 propiedades con estas ventajas. Todos los beneficios aplican a solo propiedades nuevas (primera transferencia). Para las propiedades usadas, por ejemplo, solo tendrán el descuento de pago de las contribuciones (si aplicase por la cantidad de años).

Requisitos para la obtención del beneficio

• Deben ser propiedades de personas naturales (no persona jurídica).
• Viviendas que no superen los 140 metros cuadrados.
• De uso habitacional destinada a personas naturales.
• Viviendas registradas como DFL2 (escritura de compraventa ante notario).

Beneficios tributarios

Viviendas nuevas:

• Cliente paga un 0,2% sobre el monto del crédito hipotecario por impuesto de timbre y estampilla al momento de adquirir la propiedad (firma escritura de compra y venta), versus un 0,8% de una propiedad que NO es DFL2. 
• Rebaja del 50% del arancel en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
• Exención del impuesto a la herencia y donaciones. 

Viviendas nuevas y usadas:

• Ingreso por arriendo libre de impuesto (exenta de impuesto a la renta por ingresos que provengan del arriendo).
• Rebaja del 50% de las contribuciones:
  • Hasta 70 m2 tendrán el beneficio por 20 años.
  • Entre 71 m2 y 100 m2 contarán con la franquicia por 15 años.
  • Desde 100 m2 hasta 140 m2 el beneficio será por 10 años.

Pérdida de los beneficios tributarios

• Si la propiedad cambia su destino habitacional (a ser oficina o de carácter comercial).
• O si supera la superficie máxima de edificación de 140 m2. Las ampliaciones son permitidas, pero siempre que no se exceda el metraje permitido y se cuente con la respectiva recepción municipal.

Limitaciones incorporadas en al año 2010

• Aplicación de este beneficio a un máximo de 2 viviendas adquiridas por personas naturales.
• En caso de poseer más de 2 viviendas DFL2, el beneficio procederá respecto a las 2 viviendas con data de adquisición anterior.
• Si una vivienda DFL2 es comprada por más de un dueño, este contará como 1 entero para cada una de las partes. 

¿Cómo puedo verificar si mi propiedad está acogida al beneficio DFL2?

La inscripción debería ser automática, pero si quieres verificar debes:

1. Ingresar a www.sii.cl
2. Ingresar con RUT y clave.
3. Servicios online.
4. Avalúos y contribuciones de bienes raíces.
5. Avalúos y certificados.
6. Consultar antecedentes de un bien raíz.
7. Ingresar región, comuna y ROL de la propiedad.
8. Buscar en sección «Antecedentes municipales».

¿Cómo activar el beneficio DFL2?

Su activación debería ser automática, sin embargo, por acá enlistamos cómo lograrlo. Para activar el beneficio, debes ingresar a tu cuenta SII y realizar los siguientes pasos:

1. Ingresa a www.sii.cl
2. Ingresar con RUT y clave.
3. Servicios online.
4. Avalúos y contribuciones de bienes raíces.
5. Solicitudes.
6. Ingreso de solicitudes de bienes raíces.
7. Selecciona tu propiedad.
8. Ingresar motivo de la solicitud // Grupo – Actualización de Exención y/o Revisión de Sobretasa de Sitios no Edificados// Activación DFL-2.

La experiencia -con el pasar de los años- nos ha llevado a realizar las preguntas y respuestas más frecuentes que tienen nuestros asesorados. Cada respuesta dependerá mucho del proyecto e inmobiliaria. A continuación, detallamos:

1. ¿Qué pasa si no me aprueban el crédito hipotecario? 

La cesión

La mayoría de nuestros proyectos cuentan con una cláusula en su promesa de compraventa que se llama «cesión de promesa», la cual permite ceder todas las condiciones, deberes y derechos adquiridos en ese contrato a un tercero sin multa y, de esta manera,  recuperar el 100% del dinero aportado. El cliente -aunque recupera la totalidad del dinero aportado- pierde el tiempo y el ajuste de la UF en algunos casos.

 

La resciliación 

Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % de descuento inicial. Esto en el caso de que no haya podido continuar en su inversión inicial. 

La reevaluación

Es importante conocer los motivos de rechazo de un crédito hipotecario, pues existen resoluciones del área de riesgo de las instituciones bancarias que son normalmente apelables, por lo que se hace necesario tener toda la información de la operación y poder reevaluar el proceso de crédito, mejorando algunos factores de la solicitud de crédito. 

La solución

Esta es una acción que se puede mitigar, logrando educar financieramente al cliente para que este pueda llevar una planificación correcta de sus instrumentos financieros. Asimismo, le otorgamos recomendaciones necesarias y la revisión periódica de su perfil para evitar posibles eventualidades, por lo que creemos que en la preparación del cliente está el éxito para mitigar esta acción.  

2. ¿Qué pasa si mi arrendatario se va o no me paga el arriendo mensual?

Contrato de arriendo

El contrato de arriendo es el instrumento legal más sólido que debemos tener a la hora de los incumplimientos por parte de nuestro arrendatario. Por eso, es vital que este instrumento sea realizado por profesionales calificados que nos ayuden a blindarnos ante esas situaciones, para que el proceso no se repita y las acciones sean inmediatas.

Meses de garantía

En el proceso de arriendo, normalmente se le solicita al arrendatario meses de garantía, que permitirán cubrir las pérdidas que pueda ocasionar un arrendatario. La idea es solicitar dependiendo del valor de la propiedad, canon de arriendo y equipamiento del inmueble (2 meses del canon de arriendo).

Meses de gracia

La gran mayoría de los financiamientos de créditos hipotecarios tienen la opción de solicitar los denominados «meses de gracia», los cuales permitirán -en un periodo de entre dos a seis meses- no pagar el dividendo y recibir el canon de arriendo. De esta manera se puede crear un fondo de reserva para este tipo de problemáticas.

Seguro de arriendo o restituciones

Actualmente en el mercado existen empresas aseguradoras que dan cobertura a los canones de arriendo, así como a las restituciones de las propiedades. Son pólizas diseñadas para cubrir el incumplimiento de pago del arrendatario al arrendador y la devolución de la propiedad. Están sujetas a evaluación y cubren entre 2 a 6 meses del canon de arriendo.

Ley Devuélveme mi casa

En junio de 2022 entró en vigor la Ley 21.461, que consiste en activar el desalojo de las personas morosas -no solo por atrasos de los canones de arriendo- sino también por no pagar servicios básicos, estableciendo plazos perentorios para los mismos jueces que, primero, facilitan la tramitación del juicio y, segundo, obligan al tribunal a dictar sentencia en un plazo bastante acotado. Esto permite mitigar lo que antes podía ser un problema en la restitución del inmueble. 

La solución

El éxito de mitigar cualquier situación con los arrendatarios está en hacer una excelente filtración de los arrendatarios, haciendo un buen análisis de los perfiles de arriendos, por empresa o personas especialistas, así como también realizar un contrato blindado que esté sujeto a la Ley Devuélveme mi casa y con cláusulas adecuadas para una salida efectiva por incumplimientos. 

3. ¿Qué pasa si en el proceso de compra me quedo cesante, pierdo mis ingresos o me llega a suceder una situación personal de salud o fuerza mayor?

Cláusula de seguro de cesantía, salud y otros

La mayoría de nuestros proyectos cuentan en sus promesas con cláusula, ítems o justificación de retiro, del término cesantía involuntaria, salud y otros casos de fuerza mayor, permitiendo que nuestro cliente pueda retirarse sin cobro de multas, reintegrando -en los plazos descritos en el documento- los aportes consignados, considerando que, aunque no tiene cobro de multa, si tiene cobro de gastos operacionales. 

Ajuste de cuotas

Esta es una de las opciones que tienen nuestros clientes a la hora de quedarse cesantes de manera involuntaria o al sufrir una pérdida de ingresos, tener alguna situación de salud comprometedora o alguna situación de fuerza mayor: poder reajustar el pago del pie en nuevas cuotas, permitiendo -algunos meses- el no pago de esta obligación y ajustando el resto de las cuotas. 

No se cobran multas

Por causas como cesantías, situaciones de salud y motivos personales de fuerza mayor, la gran mayoría de nuestros proyectos exoneran el pago de multas por retiros justificados. Este punto se evalúa propiciamente con los soportes entregados por el cliente. Otra gran parte de los proyectos baja, inclusive, al 50% de esas penalizaciones. Esto no evita el cobro de gastos operacionales que corresponden -en su gran mayoría- a los gastos que la inmobiliaria incurrió por la compraventa de la propiedad. 

La cesión

La mayoría de nuestros proyectos cuenta con una cláusula en su promesa de compraventa que se llama «cesión de promesa», la cual permite ceder todos las condiciones, deberes y derechos adquiridos en ese contrato a un tercero sin multa y, de esta manera, recuperar el 100% del dinero aportado. Aunque el cliente recupera la totalidad del dinero aportado, pierde el tiempo y el ajuste de la UF en algunos casos. 

La resciliación 

Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % descuento inicial. Esto en el caso que no haya podido continuar en su inversión inicial. 

Combinación de beneficios

Se puede hacer uso de más de un beneficio, depende del proyecto y de la inmobiliaria. Por ejemplo, si te quedaste cesante involuntariamente y estás próximo a la entrega de la propiedad, puedes usar ajuste de cuotas por 3 meses y resciliación (cambiarte de proyecto) por un proyecto más lejano, y así tu antigüedad no te juega en contra para tu crédito hipotecario. 

Como dato importante

Cada beneficio depende de la promesa de compraventa que tenga el cliente. Es importante destacar que cada proyecto -dentro de una misma inmobiliaria- puede tener cláusulas diferentes. Asimismo, es importante considerar que ante una pérdida de ingreso, no se debe realizar -necesariamente- un procedimiento para retirarse, debido a que se pueden postergar cuotas de cobro mientras se encuentra el nuevo empleo o activación de sus ingresos. 

4. ¿Qué pasa si el proyecto no se construye?

Póliza de seguro

La legislación chilena impuso la obligación legal -a toda empresa inmobiliaria o constructora que realice ventas en verde- de caucionar los dineros que reciba a cuenta del precio hasta que las propiedades estén terminadas y listas para ser transferidas, libres de gravámenes imputables a la inmobiliaria o constructora (artículo Nº138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Esto se traduce en que tu dinero del pago del pie está protegido con una empresa aseguradora, y ese número de póliza está en tu promesa compraventa. 

Cláusula de protección 

Las promesas de compraventa cuentan con una cláusula de protección en el caso de que la inmobiliaria incumpla sus obligaciones. Debemos ser cuidadosos al leerla y ver las sanciones al respecto. Debemos garantizar que esa cláusula esté presente en el documento de promesa que vayamos a firmar. 

La resciliación 

Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % de descuento inicial. Esto en el caso que no haya podido continuar en su inversión inicial. 

La solución 

Para estar blindado, deben garantizar que su promesa de compraventa tenga su póliza de seguro. Para eso, nosotros como empresa garantizamos que todos los proyectos que promocionamos tengan sus respectivos permisos de construcción vigentes. El otro aspecto importante es considerar la compra con inmobiliarias que tengan un renombre y prestigio en el mercado inmobiliario y su trayectoria pueda ser comprobada. 

5. ¿Qué pasa si me quiero retirar sin ningún motivo de fuerza mayor o justificado?

Es importante destacar que el proceso de compra de una propiedad es un proceso de responsabilidad entre las partes involucradas y para ello se firma un contrato, el cual se notaría y se denomina “Contrato de Compraventa”. Allí existen cláusulas de penalidades que normalmente son % sobre el costo de total de venta. Por eso, debemos cuidar las decisiones que tomamos antes los procesos de compras que realizamos (los retiros injustificados acarrean multas de acuerdo a la promesa de compra que tenga el cliente).