MOVIMIENTOS DE LA TPM ¿CÓMO TE AFECTA AL SOLICITAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

La TPM, ¿qué es?

Es la tasa de interés objetivo para las operaciones interbancarias que el Banco Central procura lograr mediante sus instrumentos de política monetaria, operaciones de mercado abierto, facilidades permanentes de liquidez y depósito, en general.

La TPM, definida como la Tasa de Política Monetaria, es determinada por el Banco Central y nos da una referencia del nivel de tasas de corto plazo de la economía.

También se podría definir como el precio en que el Banco Central le presta o recibe el dinero de los bancos y, por ende, los bancos a nosotros, las personas.

La inflación, ¿qué es?

Técnicamente, es el aumento generalizado en los precios de bienes y servicios de una economía durante un periodo de tiempo. Por lo tanto, se podría decir que es el costo de la vida misma, que en junio tuvo un aumento de 0,1%.

¿Qué es lo que busca el Banco Central con el movimiento de la TPM?

Con los movimientos de la TPM, el Banco Central puede influir en la inflación y, por lo tanto, busca mantenerla baja y estable (meta 3% anual), incentivando el ahorro al subir la tasa de interés, o bien, la inversión y el consumo al bajar la tasa.

¿Cómo se fija la TPM?

El equipo del Banco Central discute el nivel de la TPM en su reunión de política monetaria 8 veces al año y, dependiendo de las perspectivas económicas y la inflación, fija la tasa, resguardando cumplir con su principal objetivo: mantener la inflación dentro del rango meta (IPC en 3% en un horizonte de 12 a 24 meses), pero balanceando ese objetivo con otros secundarios, igualmente importantes, como el nivel del tipo de cambio y la estabilidad del sistema financiero.

¿En que afecta su movimiento?

Desde mediados de 2021 se ha venido incrementado la TPM desde 0,75%, traduciendo esto en que el dinero es más caro en general en la economía y, por ende, si tú -como persona- tienes dinero y sales a vender ese dinero (por ejemplo, tomando un depósito a plazo) vas a encontrar un precio más alto (te pagarán más) y, por otro lado, si vas a pedir prestado (quieres comprar dinero), te va a costar más caro.

Dado lo anterior, su movimiento afecta directamente a las tasas de los créditos de consumo e hipotecarios, en los depósitos a plazo, tarjetas de crédito y entre otros productos o servicios financieros que tienen involucrada una tasa de interés.

¿Qué tanto afecta la TPM al solicitar un crédito hipotecario?

Si bien la TPM nos da una referencia del nivel de tasas de la economía, no se relaciona directamente con las tasas de los créditos hipotecarios, ya que las tasas de créditos hipotecarios son las tasas de largo plazo, mientras que la TPM es la tasa de interés que cobran los bancos por prestarse entre sí en un plazo de 1 día.

Sin embargo, el aumento paulatino de la TPM hace pensar que estamos frente a una economía sana, factores que sí son determinantes para la tasa de intereses de un crédito hipotecario.

Desde finales del 2023 y hasta la actualidad, hemos venido viendo cómo va bajando la TPM  y, con ella, la bajada de la tasa de créditos hipotecarios. 

Entonces, ¿por qué están subiendo tanto las tasas hipotecarias?

El movimiento de tasas hipotecarias tiene otros factores que influyen más en su movimiento, como por ejemplo, el riesgo país, las expectativas del mercado, la emisión de deuda del país y el nivel de tasas e inflación internacional, principalmente EE.UU. Todos estos factores se han estado moviendo en una dirección que impacta las tasas al alza.

¿Cómo estará la TPM y cómo impactará en las tasas hipotecarias?

Desde octubre de 2022, la TPM tuvo su máximo histórico -que fue 11,25%- siendo en julio de 2023 donde empieza a registrar sus caídas, y así ha venido en bajadas hasta ahora abril 2024, que registra 6,5%, por lo que se estima que se mantenga a la baja hasta que se pueda mantener, pero siempre alerta a los indicadores económicos mundiales, porque esto permitirá observar cómo será su comportamiento y, por lo consiguiente, cómo estará el mercado en créditos hipotecarios. 

Ahora bien, es importante destacar que en la inversión inmobiliaria no todo es el crédito hipotecario. Existen oportunidades de inversión y precios de inmuebles que no debemos desaprovechar, porque siempre se va poder mejorar un crédito hipotecario, pero no siempre se pueden aprovechar oportunidades de negocios. 

Refinanciamiento hipotecario

Actualmente, en el mercado financiero, existe el refinanciamiento hipotecario, el que permite obtener una nueva tasa. Por ende, en el futuro -dependiendo de las condiciones del mercado- se podría obtener una mejor tasa hipotecaria y así obtener un dividendo más bajo. Este efecto te permite rentabilizar aún más tu inversión e incluso obtener dinero extra con un crédito para fines generales. De todas formas, las tasas actuales en Chile, en promedio, siguen siendo más bajas en comparación a otros países.

Meses de gracia

En la mayoría de los créditos hipotecarios existen los llamados meses de gracia, que son los primeros meses que te otorga el banco con la posibilidad de no pago de dividendos, haciendo que puedas crear un colchón o ahorro que te permitirá -si inviertes- blindarte contra vacancias del departamento o no pago de arriendos eventuales, mientras que si tu destino es vivir, te permite poder ahorrar un monto al comienzo del pago de dividendos. 

Este periodo puede ser de entre 2 a 6 meses y, en su mayoría, se cuenta desde la liquidación del crédito. Este periodo es opcional y tiene asociado al cobro en el mes que se active el cobro de dividendos un monto más alto por concepto de intereses y meses de gracia. 

Aumento de precios por la inflación y crecimiento

Habitualmente, el costo de un proyecto inmobiliario es explicado entre un 60% hasta en un 75% por la construcción de este (materiales y mano de obra). Se estima que dada la inflación a nivel mundial, los materiales de construcción sigan al alza, impactando directamente en los precios de las propiedades. Lo anterior implica que el efecto plusvalía sea mucho más relevante que el efecto de la tasa de interés.

Reajuste del canon de arriendo

Los ingresos por arriendo en el mercado se van reajustando según la inflación (UF), al igual que los nuevos dividendos hipotecarios. Los inversionistas siempre desean que el dividendo se pague con el arriendo, y esto impacta directamente en los canones de arriendo. Habitualmente, el tiempo necesario para el traspaso de estos dos factores en el precio va desde los 12 a 36 meses. Hay que considerar que, de la oferta inmobiliaria actual, más del 40% es vendido a inversionistas hormigas. Es decir, puede incrementar más el arriendo anual que la proporción de lo que aumenta la UF, sobre todo si va asociado a cambios de arrendatarios. 

Costo financiero y patrimonio

Si la decisión de postergar la inversión la estás tomando por temor a no poder arrendar, es importante considerar los siguientes puntos:

Composición del dividendo:

1. Amortización: una parte del dividendo corresponde a la deuda de capital. Cada vez que pagamos una cuota rebajamos el monto adeudado de capital, por ende, aumentamos nuestro patrimonio.
2. Intereses: este es el costo del financiamiento que nos otorgó el banco. Lo que para el banco es un ingreso, para nosotros es un costo.
3. Seguros: este costo es obligatorio en los créditos hipotecarios y son muy relevantes cuando cubren los eventos. Si no pasa esto, son un gasto para el inversionista.

Con estas definiciones podríamos establecer que, si bien el ideal es que el canon de arriendo cubra el dividendo por completo, si al menos cubriéramos intereses y los seguros no estaríamos perdiendo, ya que la amortización del crédito pasa a sumar al patrimonio del inversionista.

Oportunidades de inversión

Actualmente, existen oportunidades de inversión inmobiliaria de calidad y que generan un cap rate de un 4 a un 7%. Por ende, independiente del aumento de tasas, estas cubren el dividendo con el canon de arriendo (habitualmente se considera un 80% de financiamiento y un 20% de pie). Lo anterior implica que igualmente se genere liquidez y que nuevamente la tasa pase a segundo plano.

Demanda de arriendo

El aumento de tasas conlleva a que muchas personas desistan de la compra de vivienda o no les alcance la renta, ya que el dividendo es mayor por el aumento de tasa (la capacidad crediticia pasa a jugar un rol trascendental y clave). Lo anterior implica que la mayoría opte por el arriendo, aumentando directamente la demanda. Por ende, al existir una mayor demanda, aumentan los precios por arriendo.

Financiamiento de las inmobiliarias

La mayoría de las inmobiliarias -para la construcción de sus proyectos- se financian con los bancos, por ende, como el dinero en el mercado está y estará más costoso, el financiamiento obtenido por estas también les saldrá más costoso, lo que implicará un aumento de precios en los nuevos proyectos, lo que se traducirá en un mayor porcentaje de plusvalía para el inversionista.

Facilidades de compra 

En la actualidad, las inmobiliarias cuentan con muchas promociones para compra de departamentos, entre los que se encuentran el bono pie, mayores descuentos, financiamientos sin intereses de hasta un 15% del pie, congelamiento de la tasa, y arriendos garantizados. De esta manera, podemos aprovechar el momento de compra ahora y utilizar dichos beneficios a nuestro favor, para que no nos afecte nuestra liquidez.