Propuesta de eliminación de IVA a la vivienda por 12 meses
Nuestra mirada…
«Para marzo de 2026 tras la instalación de un nuevo gobierno en el país, y en pro de lo informado por el gabinete de gobierno, se busca una “Reconstrucción Nacional” mediante un proyecto de ley que tiene una serie de propuestas. Entre ellas, una norma transitoria de suspensión del IVA a la vivienda por 1 año. Este proyecto se propone, en principio, para reactivar la venta de las más de 100 mil viviendas en entrega inmediata y bajar el déficit estimado de 500 mil unidades. Esto porque, al eliminar el IVA, las propiedades disminuirían su valor y las personas podrían calificar a más opciones.
Ahora bien, antes de partir con nuestra opinión, debemos dejar claro que esto es un proyecto de ley (intención, propuesta, iniciativa), que necesita el desarrollo del proyecto y las condiciones para su presentación y discusión. Por lo mismo, la opinión, enmarcada hoy en marzo de 2026, con la poca información disponible y el contexto actual, apunta a que se necesita más información para un análisis más crítico y objetivo.
¿Cómo impacta la eliminación del IVA en el precio de las viviendas?
Con respecto a la eliminación del IVA inmobiliario, debemos aclarar ciertos puntos. El IVA del consumidor que todos conocemos a la fecha es 19%. Sin embargo, en el sector inmobiliario es menor. Esto se debe a que el terreno en donde se construye el proyecto es libre de IVA, por lo que se debe descontar de cada propiedad, quedando en promedio entre un 12% y un 15% aproximadamente. Sin embargo, todos esperan que las propiedades bajen en ese mismo valor (19%), y nada está más alejado de la realidad.
Esto por una razón simple, para los que estamos inmersos en este mundo, pero quizá un poco compleja para el cliente final: el IVA es un impuesto de traslación, es decir, se traslada al consumidor final. Sin embargo, en cada etapa de construcción del proyecto, las inmobiliarias van pagando IVA (construcción, materiales, equipos, marketing, arquitectura, entre otros), por lo que gran parte del IVA que se quiere rebajar ya lo tiene el fisco. En otras palabras, gran parte de este impuesto ya fue recaudado. Para que la rebaja sea efectiva y se refleje en los precios, el Estado debería devolver ese IVA a las inmobiliarias. Y estamos hablando de grandes cifras.
Lo que finalmente se traduce en que el IVA que queda es sobre la ganancia y, según demuestran estudios, esto sería entre un 2% y un 5% con suerte. Ese sería el descuento real estimado, y si estamos hablando de proyectos con margen, entonces no es tan claro qué tan real sea un descuento efectivo y cuánto impacto tenga en el impulso de las ventas.
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¿Conviene comprar una vivienda ahora o esperar en Chile?
Esta medida suena interesante e impactante, sin duda. Sin embargo, hoy es un tema ambiguo. En algunos compradores, está generando expectativas que influyen en la decisión de compra, afectando el ritmo de ventas.
La respuesta a ¿si compro ahora o me espero? es bastante sencilla: si el modelo de inversión es para recuperar el IVA inmobiliario para el 27 bis, debe tener premura para que su modelo no se vea afectado y pueda usar este beneficio, el cual consiste como lo hemos explicado anteriormente en recuperar el IVA de las propiedades entre un 12% y un 15%.
Ahora bien, si su compra no tiene este modelo de negocio, la respuesta es que el hecho de postergar una compra inmobiliaria puede tener un costo de inacción muy alto. Esto se debe a que la propiedad puede no existir, pueden cambiar las condiciones comerciales, desfavoreciendo las medidas de flexibilidad existentes o, en el peor de los casos, que se apruebe con condiciones como un rango de UF, condiciones de compra y restricciones en las que no califique.
La respuesta asertiva siempre es estudiar el costo-beneficio de esperar versus las oportunidades actuales en el ámbito general: condiciones, tasas, beneficios y plan de inversión.
Desde M&V, creemos que pueden existir medidas que tendrían resultados más inmediatos en pro de la reactivación del sector inmobiliario, que tras la pandemia ha venido en un proceso de reactivación muy lento. Por ejemplo, una reformulación de la ley del subsidio al dividendo, en conjunto con la ampliación del fondo de garantía estatal (FOGAES), que ha sido sin duda una estrategia que ha dejado buenos frutos a la economía y a la industria inmobiliaria, ajustando estratégicamente ciertos puntos para que el resultado sea mejor.»
✍️ José Jesús Velásquez
Ingeniero Industrial
CEO de MyV Gestión Inteligente
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