IVA DE PROPIEDADES – 27 Bis

En primer lugar, antes de hablar del IVA de propiedades, debemos partir hablando de qué son los impuestos. Como ciudadanos es nuestro deber conocer el rol que estos cumplen en nuestra sociedad y, por ello, cómo se definen los aportes en dinero que los ciudadanos están obligados por ley a pagar para que el Estado disponga de los recursos suficientes con los que financiar la satisfacción de las necesidades públicas. 

El Impuesto a las Ventas y Servicios grava la venta de bienes y prestaciones de servicios que define la ley del ramo, efectuadas entre otras, por las empresas comerciales, industriales, mineras, y de servicios, con una tasa vigente a contar del 1 de enero de 1998 del 18%. A partir del 1 de octubre de 2003 dicho tributo se aplica con una tasa del 19%. Este impuesto se aplica sobre la base imponible de ventas y servicios que establece la ley respectiva. En la práctica tiene pocas exenciones, siendo la más relevante la que beneficia a las exportaciones.

 

¿Cuál es el basamento de la recuperación del IVA de las propiedades?

Todo lo relacionado a esta materia lo regula el artículo 27 Bis, del Decreto Ley Nro. 825 de 1974. Ley Nro. 21.210 Sobre Impuesto a la Venta y Servicios.

 

¿Requisitos generales para aplicar al 27 bis?

1. Ser contribuyente en 1era categoría antes de la firma de escritura de compra en el registro. 
2. Que exista un crédito fiscal a favor, origen de un activo fijo. 
3. Presentar ante el SII el formulario 3280, junto a todos los documentos complementarios. 

Cada uno de estos requisitos generales requieren de requisitos y detalles específicos.

 

¿Cómo se hace la recuperación del IVA?

A continuación se detalla un paso a paso general para la realización de la recuperación del artículo 27 bis:

• Adquirir una propiedad nueva y, si es usada, que la persona que vende pueda emitir factura afecta a IVA.
• Asesorarte para que puedas comprender todo el esquema de negocio. 
• Realizar todo el esquema contable: declaraciones, inicio de actividades, habilitación comercial, certificar domicilio, patente comercial, asignar régimen, entre otras. 
• Que el giro corresponda a 681011 (Alquiler de Bienes Inmuebles Amoblados o con equipo Amoblar la propiedad).
• Realizar el amoblado del bien raíz. 
• Arrendar la propiedad.
• Comenzar a realizar las facturaciones afectas a IVA.

1. Se debe determinar la base imponible, que es la diferencia entre el canon de arriendo y la rebaja del 11%.
2. Se debe facturar mes a mes.

• Se puede recuperar el IVA crédito después de 2 meses de tener remanente de crédito fiscal.
• Realizar la gestión de recuperación: 
  • Formulario Nro. 3280, 
  • Junto a: 
    • Factura, NC, ND, 
    • Libro de compra, ventas, diarios, auxiliar de activo fijo.
    • Balance de 8 columnas.
    • Contratos firmados.
    • Otros documentos complementarios.
• Puede existir o no visita a la propiedad.

¿Qué pasa si compro con bono pie?

Es importante considerar que en toda compra con bono pie, la inmobiliaria le generará una nota de crédito por este monto, por lo que al monto del bono pie no se le recupera IVA, un factor fundamental para considerar cuando se refiere a recuperaciones de IVA con bono pie. 

 

¿Cuáles son las obligaciones al recuperar IVA de mis propiedades?

Cuando decidimos comprar propiedades para recuperarle su IVA, debemos considerar que ello va asociado a unas obligaciones de ley, las cuales detallamos a continuación:

• Llevar contabilidad completa.
• Mantener el giro de arriendo amoblado.
• Hacer restitución del IVA, normal o adicional.
• Es exigible hasta que se entere la totalidad. 
• No se puede cerrar el giro hasta tanto no haber devuelto la totalidad. 
• No puedes habitar esta propiedad como tu vivienda principal ni secundaria. Siempre se debe facturar a la persona que la esté habitando.  

En el caso de incumplir alguna obligación, existen multas y sanciones que afectan directamente al beneficiario.

 

¿Cuál es el plazo de la recuperación de IVA?

• Según la norma, una vez cumplidos todos los requisitos el SII tiene 20 dias hábiles para dar respuesta:
  • Esta puede ser afirmativa.
  • O solicitar documentación o rectificaciones.
  • Las fiscalizaciones son diferentes y a título de cada fiscalizador. 
• La TGR puede hacer la recuperación en 2 vías:
  • Pagos de otros impuestos.
  • De manera monetaria en un plazo de 5 días luego de la sentencia del SII.
• El proceso -desde que se introduce el expediente con el formulario 3280 antes el SII hasta el depósito- son aproximadamente 60 días.

Clasificaciones tributarias, ventajas y desventajas – inversión inmobiliaria

Hemos decidido realizarte un resumen entre los mundos como persona natural y empresario unipersonal, con el fin de que puedas poder evaluar y tomar tu mejor decisión. 

Persona natural: 

• El ingreso se clasifica en 2da categoría: rentas del trabajo.
• Tributar arriendos como renta después de los 2 DFL-2.
• Beneficio DFL-2:
  • 50% pago de contribuciones. 
  • Renta libre de impuesto 2 primeros.
  • Reducción de tasa de timbre y estampillas.
  • Exención del impuesto a la herencia y donaciones. 
  • Ganancia libre de impuesto.
• Descuento por 55 Bis.
• A medida que vayas creciendo en inversión inmobiliaria, el incremento del IGC será muy alto, porque todos los arriendos van sumando a ese ingreso. 
• Podrás vender y no tienes que restituir ningún IVA, solo pagar impuesto sobre la utilidad ganada cuando no es DLF2.

Empresario individual:

• El ingreso se clasifica en 1era categoría: ingresos de rentas capitales.
• Clasificación del régimen: 
  • 14D Nro. 3 o Nro. 8.
  • 14 A *.
  • Esto graba impuesto entre 25% a 27% sobre la utilidad de un ejercicio.
• Se considera todos los gastos asociados al giro comercia de la contabilidad: 
  • Contribuciones.
  • Empresa de corretaje y administración.
  • Reptaciones y mejoras.
  • Asesoría.
  • Patente.
  • Gasto de contabilidad.
  • Entre otras, como teléfono celular. 
• Descuentos totales de los intereses de crédito hipotecario: 
• Tendrás una recuperación tangible inmediata. 
• Aprovechamiento de las depreciaciones (lineal o acelerada) para bajar el impuesto a pagar, llegando a no pagar nada de impuesto por concepto de empresario unipersonal. 
• Tienes gastos que considerar:
  • Gastos iniciales: asesorías, notarías, gasto de cambio de giro, entre otras.
  • Contabilidad mensual y anual.
  • Amoblar unidades.
  • Facturar mensual, pago de PPM.
• Devolución del IVA por venta: 
• Cuando vayas a vender el departamento, el IVA se tiene que devolver. 

¿Cuál es la visión de M&V Gestión Inteligente referente al artículo 27 Bis?

La gestión de la devolución del remanente a IVA no es un regalo. Se puede considerar una utilidad anticipada, la cual debes devolver. Antes de iniciar este proceso ten claro cuál será el norte de su utilización.