EL ¿QUE PASA SÍ? ANTES DE INVERTIR EN PROPIEDADES
La experiencia -con el pasar de los años- nos ha llevado a realizar las preguntas y respuestas más frecuentes que tienen nuestros asesorados. Cada respuesta dependerá mucho del proyecto e inmobiliaria. A continuación, detallamos:
1. ¿Qué pasa si no me aprueban el crédito hipotecario?
La cesión
La mayoría de nuestros proyectos cuentan con una cláusula en su promesa de compraventa que se llama «cesión de promesa», la cual permite ceder todas las condiciones, deberes y derechos adquiridos en ese contrato a un tercero sin multa y, de esta manera, recuperar el 100% del dinero aportado. El cliente -aunque recupera la totalidad del dinero aportado- pierde el tiempo y el ajuste de la UF en algunos casos.
La resciliación
Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % de descuento inicial. Esto en el caso de que no haya podido continuar en su inversión inicial.
La reevaluación
Es importante conocer los motivos de rechazo de un crédito hipotecario, pues existen resoluciones del área de riesgo de las instituciones bancarias que son normalmente apelables, por lo que se hace necesario tener toda la información de la operación y poder reevaluar el proceso de crédito, mejorando algunos factores de la solicitud de crédito.
La solución
Esta es una acción que se puede mitigar, logrando educar financieramente al cliente para que este pueda llevar una planificación correcta de sus instrumentos financieros. Asimismo, le otorgamos recomendaciones necesarias y la revisión periódica de su perfil para evitar posibles eventualidades, por lo que creemos que en la preparación del cliente está el éxito para mitigar esta acción.
2. ¿Qué pasa si mi arrendatario se va o no me paga el arriendo mensual?
Contrato de arriendo
El contrato de arriendo es el instrumento legal más sólido que debemos tener a la hora de los incumplimientos por parte de nuestro arrendatario. Por eso, es vital que este instrumento sea realizado por profesionales calificados que nos ayuden a blindarnos ante esas situaciones, para que el proceso no se repita y las acciones sean inmediatas.
Meses de garantía
En el proceso de arriendo, normalmente se le solicita al arrendatario meses de garantía, que permitirán cubrir las pérdidas que pueda ocasionar un arrendatario. La idea es solicitar dependiendo del valor de la propiedad, canon de arriendo y equipamiento del inmueble (2 meses del canon de arriendo).
Meses de gracia
La gran mayoría de los financiamientos de créditos hipotecarios tienen la opción de solicitar los denominados «meses de gracia», los cuales permitirán -en un periodo de entre dos a seis meses- no pagar el dividendo y recibir el canon de arriendo. De esta manera se puede crear un fondo de reserva para este tipo de problemáticas.
Seguro de arriendo o restituciones
Actualmente en el mercado existen empresas aseguradoras que dan cobertura a los canones de arriendo, así como a las restituciones de las propiedades. Son pólizas diseñadas para cubrir el incumplimiento de pago del arrendatario al arrendador y la devolución de la propiedad. Están sujetas a evaluación y cubren entre 2 a 6 meses del canon de arriendo.
Ley Devuélveme mi casa
En junio de 2022 entró en vigor la Ley 21.461, que consiste en activar el desalojo de las personas morosas -no solo por atrasos de los canones de arriendo- sino también por no pagar servicios básicos, estableciendo plazos perentorios para los mismos jueces que, primero, facilitan la tramitación del juicio y, segundo, obligan al tribunal a dictar sentencia en un plazo bastante acotado. Esto permite mitigar lo que antes podía ser un problema en la restitución del inmueble.
La solución
El éxito de mitigar cualquier situación con los arrendatarios está en hacer una excelente filtración de los arrendatarios, haciendo un buen análisis de los perfiles de arriendos, por empresa o personas especialistas, así como también realizar un contrato blindado que esté sujeto a la Ley Devuélveme mi casa y con cláusulas adecuadas para una salida efectiva por incumplimientos.
3. ¿Qué pasa si en el proceso de compra me quedo cesante, pierdo mis ingresos o me llega a suceder una situación personal de salud o fuerza mayor?
Cláusula de seguro de cesantía, salud y otros
La mayoría de nuestros proyectos cuentan en sus promesas con cláusula, ítems o justificación de retiro, del término cesantía involuntaria, salud y otros casos de fuerza mayor, permitiendo que nuestro cliente pueda retirarse sin cobro de multas, reintegrando -en los plazos descritos en el documento- los aportes consignados, considerando que, aunque no tiene cobro de multa, si tiene cobro de gastos operacionales.
Ajuste de cuotas
Esta es una de las opciones que tienen nuestros clientes a la hora de quedarse cesantes de manera involuntaria o al sufrir una pérdida de ingresos, tener alguna situación de salud comprometedora o alguna situación de fuerza mayor: poder reajustar el pago del pie en nuevas cuotas, permitiendo -algunos meses- el no pago de esta obligación y ajustando el resto de las cuotas.
No se cobran multas
Por causas como cesantías, situaciones de salud y motivos personales de fuerza mayor, la gran mayoría de nuestros proyectos exoneran el pago de multas por retiros justificados. Este punto se evalúa propiciamente con los soportes entregados por el cliente. Otra gran parte de los proyectos baja, inclusive, al 50% de esas penalizaciones. Esto no evita el cobro de gastos operacionales que corresponden -en su gran mayoría- a los gastos que la inmobiliaria incurrió por la compraventa de la propiedad.
La cesión
La mayoría de nuestros proyectos cuenta con una cláusula en su promesa de compraventa que se llama «cesión de promesa», la cual permite ceder todos las condiciones, deberes y derechos adquiridos en ese contrato a un tercero sin multa y, de esta manera, recuperar el 100% del dinero aportado. Aunque el cliente recupera la totalidad del dinero aportado, pierde el tiempo y el ajuste de la UF en algunos casos.
La resciliación
Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % descuento inicial. Esto en el caso que no haya podido continuar en su inversión inicial.
Combinación de beneficios
Se puede hacer uso de más de un beneficio, depende del proyecto y de la inmobiliaria. Por ejemplo, si te quedaste cesante involuntariamente y estás próximo a la entrega de la propiedad, puedes usar ajuste de cuotas por 3 meses y resciliación (cambiarte de proyecto) por un proyecto más lejano, y así tu antigüedad no te juega en contra para tu crédito hipotecario.
Como dato importante
Cada beneficio depende de la promesa de compraventa que tenga el cliente. Es importante destacar que cada proyecto -dentro de una misma inmobiliaria- puede tener cláusulas diferentes. Asimismo, es importante considerar que ante una pérdida de ingreso, no se debe realizar -necesariamente- un procedimiento para retirarse, debido a que se pueden postergar cuotas de cobro mientras se encuentra el nuevo empleo o activación de sus ingresos.
4. ¿Qué pasa si el proyecto no se construye?
Póliza de seguro
La legislación chilena impuso la obligación legal -a toda empresa inmobiliaria o constructora que realice ventas en verde- de caucionar los dineros que reciba a cuenta del precio hasta que las propiedades estén terminadas y listas para ser transferidas, libres de gravámenes imputables a la inmobiliaria o constructora (artículo Nº138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Esto se traduce en que tu dinero del pago del pie está protegido con una empresa aseguradora, y ese número de póliza está en tu promesa compraventa.
Cláusula de protección
Las promesas de compraventa cuentan con una cláusula de protección en el caso de que la inmobiliaria incumpla sus obligaciones. Debemos ser cuidadosos al leerla y ver las sanciones al respecto. Debemos garantizar que esa cláusula esté presente en el documento de promesa que vayamos a firmar.
La resciliación
Esta es una opción que tienen algunas inmobiliarias, en la cual le dan la oportunidad al cliente de ubicarse en otro proyecto de la misma inmobiliaria, respetándole el mismo % de descuento inicial. Esto en el caso que no haya podido continuar en su inversión inicial.
La solución
Para estar blindado, deben garantizar que su promesa de compraventa tenga su póliza de seguro. Para eso, nosotros como empresa garantizamos que todos los proyectos que promocionamos tengan sus respectivos permisos de construcción vigentes. El otro aspecto importante es considerar la compra con inmobiliarias que tengan un renombre y prestigio en el mercado inmobiliario y su trayectoria pueda ser comprobada.
5. ¿Qué pasa si me quiero retirar sin ningún motivo de fuerza mayor o justificado?
Es importante destacar que el proceso de compra de una propiedad es un proceso de responsabilidad entre las partes involucradas y para ello se firma un contrato, el cual se notaría y se denomina “Contrato de Compraventa”. Allí existen cláusulas de penalidades que normalmente son % sobre el costo de total de venta. Por eso, debemos cuidar las decisiones que tomamos antes los procesos de compras que realizamos (los retiros injustificados acarrean multas de acuerdo a la promesa de compra que tenga el cliente).