ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

Las etapas de construcción de un proyecto inmobiliario se clasifican -básicamente- por la etapa y avance de las obras de construcción, las cuales desarrollamos a continuación:

1. Lanzamiento y venta privada

Es una de las mejores oportunidades de compra, pues en esta etapa de venta existe la “exclusividad”, que se traduce en que únicamente el bróker o inmobiliaria tiene la venta única por un corto periodo de este proyecto, ofreciendo los precios más bajos de venta que tendrá dicho proyecto.  

Indudablemente, los lanzamientos son una oportunidad única: muchos inversionistas compran solo en esta etapa, pues las rentabilidades son más altas que las demás etapas. 

Este periodo viene normalmente asociado a descuentos, promociones de pago del pie, precios de ventas y promociones generales únicas en todo el proceso. 

Hay que tener en cuenta que esta etapa sea realmente un lanzamiento o una venta privada. Existen muchos brókers o corredores que dan primicias de lanzamiento cuando el producto ya tiene cantidades de unidades vendidas. 

Ventajas:

• Mejor oportunidad de compra respecto a las demás etapas.
• Mejores precios, descuentos y beneficios. 
• Todo el stock disponible para la compra. Puedes escoger mejor piso, orientación, tipologías, estacionamiento y bodega.
• Puedes comprar mayor cantidad de unidades porque el valor cuota para el pago del pie será muy atractivo. 
• Mayor plusvalía ganada a la entrega.

Desventajas:

• Por ser exclusiva, se ofrecen periódicamente. No siempre es una venta disponible.
• El tiempo de reserva y promesa que tiene el cliente es muy acortado. Los lanzamientos duran pocas semanas. Tiene que ser un cliente decidido. 
• Es la etapa donde más vas a esperar por la unidad con respecto a la entrega.
• Las ganancias por concepto de flujo en efectivo son más largas para recibirlas. 

2. Compra en blanco

Compra donde -normalmente- la inmobiliaria ya tiene el permiso de edificación, pero aún no comienza el proceso de construcción del edificio y solamente está el plano de la construcción (no existe excavación en el terreno, ni sala de ventas, ni piloto). Normalmente el terreno está cercado.

Los proyectos en blanco tienen una entrega futura, la que generalmente dura entre 2 a 3 años. Además, es necesario firmar una promesa de compraventa a futuro sin ver realmente tu propiedad.

Ventajas:

• Mejores precios de compra.
• Te permite elegir la propiedad, el estacionamiento y bodega dentro de un mayor stock (orientación, piso, ubicación).
• Facilidades para el pago del pie en pequeñas cuotas mensuales (porque tiene más cuotas).
• Generalmente obtienes un mayor porcentaje de plusvalía.
• Si eres perfil inversionista arriesgado, te da la posibilidad de comprar más de un departamento con bajo aporte de capital.
• En algunas inmobiliarias no es necesaria la preaprobación bancaria.

Desventajas:

• Puede que el producto final no sea lo que esperabas.
• Puede que la inmobiliaria quiebre o que la municipalidad no otorgue el permiso de recepción final. 
• El plazo de entrega es prolongado, por ende, hay que tener paciencia.
• Tienes que esperar más para comenzar a obtener rentabilidad por flujo de efectivo.
• La construcción puede generar retrasos (no entregarse en los plazos estipulados).
• Si hay una buena tasa hipotecario en el mercado, tienes que esperar para fijarla.

3. Compra en verde

Compra donde el proyecto ya está en construcción. En esta etapa puedes validar el avance de la obra y tener algunas referencias en proporción del edificio. El tiempo de entrega en los proyectos en verdes disminuye dependiendo del avance que tenga. Normalmente es entre uno a dos años, por lo consiguiente, el riesgo de que no construyan disminuye considerablemente. 

En esta etapa ya existe una garantía de la contratación de los seguros por parte de la inmobiliaria que le entregará al cliente mayor seguridad. 

Ventajas:

• Puedes notar el avance de la obra.
• Mayor seguridad en la compra debido a que esta etapa del proyecto está regularizada por la Ley nro.19.932 y la Ley 20.007, siendo garantía más que la suscripción de una póliza de seguros de protección de aquellos aportes por parte del cliente.
• Siguen las facilidades de pago del pie en cuotas (menos cuotas, pero igual puedes pagarlo de esta manera). 
• Es posible que en esta etapa ya el proyecto realice un piloto donde te permitirá ver los acabados.
• Si eres un cliente ansioso al cual no le gusta la espera, en esta etapa puedes materializar la entrega más rápido.
• Si es una compra de inversión puedes ya ir perfilando las rentabilidades e ir visualizando posibles arrendatarios. 

Desventajas:

• Es la etapa más común de compra, por lo consiguiente, el stock se mueve más rápido y tienes menos opciones para escoger tus productos. 
• Si bien es cierto que puedes pagar el pie en cuotas, el valor de esta cuota será más alto porque el plazo de entrega es más corto.
• Se está sujeto igual a la aprobación de la recepción final por parte de la municipalidad. 
• En esta etapa ya la propiedad ha tenido un incremento de precio con respecto a la etapa anterior.

4. Compra en entrega inmediata

Compra donde el proyecto ya cuenta con el permiso de recepción final otorgado por la municipalidad y está con todos los trámites al día para su proceso de escrituración y entrega respectiva.

Es esta etapa el edificio ya está listo, las instalaciones ya comienzan a funcionar y las propiedades empiezan a entregarse a los propietarios.

Por lo general es necesario obtener la aprobación bancaria y el ahorro para el pago del pie.

Ventajas:

• Es una compra más segura al ya estar aceptados todos los permisos. No necesitas esperar para la entrega.
• En las últimas unidades de venta existen oportunidades de mejor precio, pues la inmobiliaria otorga descuentos especiales.
• El flujo de inversión es menos prolongado.
• Puedes no llegar a pagar pie, por ende, la inversión es baja.
• Ocupas tu capacidad crediticia al instante.
• Puedes aprovechar las condiciones actuales de mercado (tasas hipotecarias).

Desventajas:

• Habitualmente necesitas tener todo el pie ahorrado.
• Debes seleccionar tu unidad dentro de un menor stock.
• Habitualmente los departamentos se venden a precio de mercado.
• Debes tener ahorrado para pagar los gastos operacionales bancarios.
• En términos de inversión, el delta liquidez (dividendo v/s arriendo) es ajustado o no existe.
• Debes tener una aprobación bancaria para poder comprar.

Entonces, ¿cuál es el mejor momento para comprar una propiedad?

 

• Tanto en entrega inmediata como compra en lanzamiento, blanco o verde, siempre existen oportunidades de inversión, por ende, el mejor momento dependerá siempre de las propias necesidades, objetivos, capacidad de ahorro y capacidad crediticia.

• Si tu capacidad de ahorro no es muy alta y necesitas ordenarte financieramente para el crédito hipotecario, entonces te va a convenir comprar en blanco para poder reunir el dinero del pie en cómodas cuotas antes de la entrega de la propiedad.

• Si tienes algo ahorrado o tu capacidad de pago mensual es considerable y tu perfil para el crédito ya está ordenado, entonces la etapa en verde es la que te acomoda y se ajusta a tu perfil. Sin embargo, esto siempre va a depender del objetivo de la compra. 

• Si tienes ahorros, capacidad crediticia, las tasas hipotecarias están bajas y encuentras un proyecto atractivo, te va a convenir comprar en entrega inmediata, para así aprovechar la oportunidad.

• El precio de las propiedades no se escapa para determinar la compra de propiedades, ya que históricamente casi nunca han bajado los precios de propiedades, por lo que al momento de comprar se congela el valor de la propiedad, haciendo atractivo el momento de compra.

• Existen variables importantes, como beneficios tributarios, tasas de créditos, acciones gubernamentales, que tienen que considerarse para poder aprovechar los momentos de compra.

• No existe una receta exacta para la compra de propiedades. Hay que comprender, primero, qué necesitas como cliente y qué quieres lograr antes de tomar la decisión.