ASPECTOS A CONSIDERAR PARA ESCOGER UN PROYECTO INMOBILIARIO

Existen diferentes factores a considerar a la hora de escoger un proyecto de inversión inmobiliaria. Esto va a depender del tipo de plan que escoja cada cliente a la hora de invertir en propiedades. Entre los más importantes están:

1. Ubicación

Es importante considerar que se debe examinar el entorno y la conectividad del proyecto a corto, mediano y largo plazo, entendiendo que, si se invierte en proyectos en etapa de lanzamiento, blanco o verde, ese entorno va desarrollándose igual en el tiempo. Se debe considerar que esta ubicación debe tener amplios gustos, porque es otra persona la que ocupará tu inversión. Dentro del contexto que debes evaluar -con respecto a la ubicación- están los siguientes:

• Conectividad y transporte: metro, paraderos, acceso a vías principales y autopistas. 
• Servicios básicos y esenciales: supermercados, mercados, centros médicos, farmacias y bancos.
• Comercios y otros: comercios generales, malls, strip centers, restaurantes, parques.
• Educación: colegios, universidades, cuidados diarios, institutos. 

2. Comuna

La comuna debe escogerse con un criterio de inversión. Existen muchos estudios que permiten evaluar este punto con respecto a los índices de crecimiento de cada comuna (plan regulador, inversiones, población y estudios estadísticos realizados por cadenas privadas, entre otros). Es por ello que la comuna -en tu plan de selección del proyecto- debe apuntar a la más rentable y que se adapte a tus posibilidades y objetivo de inversión.  

No es lo mismo una comuna que genere plusvalía anual del 3%, a una comuna que tenga una plusvalía anual del 6%, porque si multiplicas 3.000 UF por 3% da un total de ganancia por este concepto de 90 UF, mientras que, si fuese una comuna con el crecimiento anual del 6%, da un total de 180 UF.

Por eso hay que tomar en cuenta la rentabilidad de crecimiento por comunas y el plan regulador y de crecimiento de cada comuna.

3. Calidad de la inmobiliaria

Este es un factor esencial, pues la inversión inmobiliaria debe ser duradera en el tiempo, por lo que debemos apostar a que la calidad de construcción y acabados sean de muy buen nivel. No solo debemos saber cuál es la inmobiliaria, sino también debemos conocer la constructora, debido a que son empresas diferentes, normalmente. Este análisis debe hacerse con los criterios más sólidos que podamos obtener de la inmobiliaria, dentro de los cuales podemos clasificar:

• Conocer cuáles son las empresas certificadas para evaluar a las inmobiliarias.
• Evaluar cantidad de certificaciones que tiene la inmobiliaria.
• Revisar algún producto de la misma constructora e inmobiliaria para ver sus acabados. 
• Tener conocimiento de las especificaciones técnicas de construcción, junto a la materialidad y tipo de productos. 

4. Vacancia

La vacancia es el tiempo que tardará en arrendarse tu propiedad, bien sea al inicio, o entre cambios de arrendatarios. Se debe comprender que este punto será un proceso natural en la inversión inmobiliaria. Por eso, es necesario lograr que este tiempo sea el menor posible. Entre tantas formas y técnicas para lograrlo, podemos considerar: 

Buena ubicación + excelente calidad de la inmobiliaria + buen precio de compra mercado + buen crédito hipotecario. 

Esto permitirá siempre que los usuarios quieran arrendar tu propiedad, porque tendrá una excelente ubicación, muy buenos acabados con el paso del tiempo y un buen canon de arriendo porque tuviste un buen precio de compra junto al crédito, haciendo un dividendo atractivo. 

5. Condiciones comerciales

En el proceso de inversión, las condiciones comerciales siempre juegan un papel fundamental. Estas condiciones van asociadas al pago del pie (inicial), por lo que tenemos que buscar las condiciones comerciales que nos permitan maximizar nuestra inversión. Las condiciones comerciales nunca son iguales: se diferencian por tipo de proyectos/inmobiliarias y también por el objetivo de la inversión. Acá algunos tipos de condiciones comerciales:

• 5% -10% – 15% de pie (inicial) en la cantidad de cuotas que tenga el proyecto + última cuota (cuotón) de 5%  o 10 %, que normalmente tienen una forma de pago especial.
• 5% -10% – 15% pie (inicial) en la cantidad de cuotas que tenga el proyecto + última cuota (cuotón) + bono pie, que puede ser 5% o 10%.
• 5% -10% – 15% pie (inicial) en la cantidad de cuotas que tenga el proyecto + bono pie, que puede ser 5% o 10%.
• Existen condiciones comerciales con finamientos de pie después de entregada las propiedades sin intereses. Ejemplo: 5% en 36 cuotas, 10% en 48 cuotas y así sucesivamente. 

6. Rentabilidad de la unidad

Este factor puede ser el más complejo a considerar, donde más puedes necesitar ayuda de tu asesor inmobiliario y donde se debe calcular sobre la unidad o unidades de intereses:

• Bono pie (si aplica).
• Plusvalía anual y progresiva.
• Amortización del crédito.
• Delta liquidez.
• Utilidad esperada.
• ROI anual y progresiva (retorno sobre la inversión).
• Cap Rate (ratio que mide la rentabilidad mensual).

Para ello, se debe -primero- establecer el plan de inversión deseado:

• Comprar y vender.
• Comprar, arrendar por un tiempo y luego vender.
• Comprar, arrendar hasta que se pague y vivir de la renta.
• Comprar para recuperar IVA y verlo como utilidad anticipada. 

7. Precio

La composición del valor de una propiedad depende de muchos factores, entre los cuales tenemos:

• Etapa de venta y construcción del proyecto.
• Ubicación y entorno.
• Orientación de la propiedad.
• Calidad de materiales de construcción.
• Dimensiones de la propiedad.
• Cantidad y distribución de los espacios comunes. 
• Situación del mercado inmobiliario.

Estos detalles se deben analizar en función del objetivo de la inversión. Normalmente, el precio de la propiedad se determina por el valor metro cuadrado. Y esto no es más que:

• Precio lista – % descuento: total / (entre) el metro cuadrado útil o promedio.
• Metro cuadrado útil o promedio: total metro cuadrado del departamento sin terraza + el 50% del metro cuadrado de la terraza.